요즈음 임대용 부동산을 매수하고자 하는 분들은 대부분 임대사업자를 내는데요.

명동엠퍼스트플레이스 오피스텔 매입 후 주택임대사업자를 내야 하는지, 일반임대사업자를 내야하는지 고민하시는 손님분이 계셔서,

오늘은 주택임대사업자와 일반임대사업자를 비교하는 포스팅을 해볼게요.

어느정도는 알고 있다 생각했는데, 손님분과 상담하다보니 저도 헷갈려서 ㅎㅎ 이참에 제대로 정리해볼까 합니다.

아래 목차대로 설명할게요.

1. 일반임대사업자와 주택임대사업자 정의

일반임대사업자는 업무용오피스텔, 사무실등을 업무용으로 임대를 주기 위해 내는 사업자이며,

주택임대사업자는 주거용 주택을 임대하기 위해 내는 사업자입니다.

일반임대사업자를 낸 업무용오피스텔이 주거용으로 사용된 것이 발각되면 환급받았던 부가세를 반환해야 합니다.  


2. 임대주택 취득 시 세금혜택 비교

취득시 세금혜택은 두 사업자 모 최초 분양일경우만 해당됩니다.

일반임대사업자의 경우 계약일로부터 20일 이내에 관할세무소에 임대사업자 등록신청을 하게 되면  최초 등록자에 한해 분양가액 중 건물가의 10%에 해당하는 금액에 대해서 부가세 환급을 받을 수 있어요.

주택임대사업자는 신규주택 & 공동주택 및 주거용오피스텔 & 전용 60㎡ 이하 일 경우 취득세가 100% 감면됩니다. 취득세 200만원 초과시는 85%만 감면됩니다.  


3. 보유세 비교

일반임대사업자는 재산세 과세되며 종합부동산세는 과세제외 됩니다.

주택임대사업자는 재산세의 경우 면제 또는 감면(전용 40㎡ 이하면제 / 전용 40∼60㎡ 이하 50%감면 / 60∼85㎡ 이하 25%감면) 되며, 종합부동산세는 합산배제 됩니다.


4. 임대소득세 비교

일임대사업자의 경우 월세에 대한 부가세 10% 신고 의무가 있으며,

주택임대사업자는 2,000만원 이하 임대소득세 분리과세가 적용 됩니다.


5. 임대의무기간 비교

임대사업자를 내게 되면 혜택이 많다보니 일정기간 유지를 해야 하는 의무가 있는데요.

임대사업자는 10년 유지 조건이 있으며,  

주택임대사업자는 사업자신청시 신청했던 4년 / 8년 입니다. ( 16년1월17일전 등록시는 임대의무기간 5년 요건)  

그러나, 양도세 계산 등에 적용 되는 세법상의 임대의무기간은 5년 입니다.


6. 임대의무기간 내 임대주택 매도

일반임대사업자의 경우 세금혜택받은 것을 반환해야 하지만, 임대사업자에게 포괄양수양도 계약으로 진행하면 양수양도가 되기 때문에 괜찮아요.

주택임대사업자의 경우는 매도자에 따라 달라지는데요.

개인에게 5년 매도시는 1천만원 이하의 벌금, 혜택받은 취득세/재산세 반환,

임대사업자에게 5년내 매도시는 혜택받은 취득세를 반환해야 합니다.

또한 주택임대사업자가 보유하고 있는 주택수에 따라 양도세가 중과됩니다.


7. 임대사업 중 거주주택 매도

주택임대 의무기간 중에 임대사업등록을 안한 본인의 주택을 매도하는 경우를 말합니다.

주택임대사업자의 경우 거주주택에 2년이상 거주조건만 맞게 되면 1가구1주택 비과세 혜택(임대당시 주택가 서울6억이하)을 받을 수 있는데요.

주의할 점은 임대주택을 임대의무기간 5년 내 매도하게 되면 거주주택을 매도시 받았던 비과세 혜택은 추징당하게 됩니다.

거주주택 팔고 나서 아무생각없이 남은 1주택 팔아볼까 하고 임대주택을 임대기간내에 팔게 되면 큰일 납니다.

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