최근에 중개를 하면서 막판에 깨지는 경우가 몇 건 있었는데요.

양도세를 생각하지 않고 매도결정하셨다가 막상 계약서 쓰시기 전에 양도소득세를 알아보시고서는 계약을 접은 케이스가 있었고,

같은 년도에 2개의 견물을 매도하면 양도세가 합산된다는 걸 모르셨다가 매매를 취소한 경우 였습니다.

하아…..

 

오늘은 주택이 아닌 상가건물에 대한 양도소득세에 대해서 알아볼게요.

많은 분들이 이글을 읽으셔서 매매여부를 신중하게 판단하시는데 도움이 되었으면 하는 마음입니다. ^^

 

주택의 양도세는 계산은 엄청 복잡한데요, 상가건물 양도세 계산은 주택보다는 간단합니다.

상가건물 양도세에 대해서 간단하게 개념이해를 해보고 양도소득세를 계산할 수 있는 사이트에서 계산할 수 있도록 방법을 소개해 보도록 해볼게요.

 

아래 순서로 포스팅됩니다.

 

상가건물 양도세 대상

상가건물 양도세 로 계산할 수 있는 것은 건물, 상가, 토지, 사무실, 업무용 오피스텔등인데요.

상가주택의 경우 2022년1월1일 부터 양도가액 9억 초과인 경우 주택, 상가부분 면적비교 없이 주택부분과 그 부수토지에만 주택으로 계산하고 나머지 부분은 상가건물로 계산하게 됩니다.

 

상가건물 양도세 개념이해

① 취득가액(매수금액) : 취득금액

② 양도가액(매도금액) : 매도금액

③ 필요경비

필요경비는 크게 세가지 항목으로 볼수 있는데요.

ㅇ 취득세, 중개수수료, 법무사비용 등 취득에 소요된 모든 부대비용과

※ 상가건물의 취득세는 매입가의  4.6% (취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%)

ㅇ 건물가치를 높이기 위해 지출한 자본적 지출액

보통 발코니 샷시 설치비용, 발코니 확장공사, 방확장공사, 용도변경을 위한 개조, 엘리베이터 설치, 냉난방장치 설치, 증축공사비 등은 필요경비료 인정받을 수 있으나,

전기공사, 도배나 마루장판 , 도장, 바닥공사, 타일공사, 보일러 바닥 이나 배관, 미장, 도색이나 싱크대, 붙박이장교체 창고문 교체 등 흔히  발생하는 수선의 경우는 제외됩니다.

※ 필요경비로 인정받기 위해서는 세금계산서, 영수증 등 필요서류와 돈이 지출된  사실을  확인할수 있는 송금영수증, 계좌이체 내역이 있어야 합니다.

ㅇ 기타 취득 후 쟁송비용, 도로시설비, 토지장애 철거비 등 기타비용이 있습니다.

 

④ 장기보유특별공제

장기보유특별공제는 오래 보유하면 세금을 깍아준다는 것인데,  양도차액에서 필요경비를 뺀 금액에 적용됩니다.

15년 보유시 최대 30%까지 공제를 받을 수 있습니다.

상거건물에 대한 장기보유특별공제 공제율 표는 아래와 같습니다.

⑤ 양도소득기본공제  250만원입니다.

⑥ 양도소득세율

가장 중요한 세율입니다.  최근에 가격이 많이 올라서 과세표준금액이 대부분 높을텐데요.  과세표준금액이  5억을 초과하면  42% , 10억 초과 45% 적용(최근 신설) 됩니다.

장기보유특별공제와 양도소득기본공제까지 된 금액에 양도소득세율을 곱하고 누진공제금액을 제하면 양도소득세가 결정됩니다.

참고로 양도소득세외에 지방세 10%가 별도로 있습니다.  ㅋㅋ

 

상가건물 양도소득세 계산 예시

간단하게는 상가건물 양도소득세를 계산해보면 아래와 같아요. .

매수 10억, 매도 17억, 취득세 4,600만원, 중개수수료 500만원, 보유기간 10년 이라고 해볼게요.

양도차익 = 17억-10억-5,100만원 = 6.49억

장기보유특별공제금액 = 6.49억 × 20% (10년 보유에 따른 장기보유특별공제) = 1.298억

과세표준 = 6.49억-1.298억- 250만원 (양도소득 기본공제액) = 5.167억

양도소득세 = 5.167억 × 42% (양도소득세율) – 3,540만원(누진공제액) = 1.81614억

 

국세청홈텍스에서 상가건물 양도세 계산하기

국세청홈텍스에 가서 모의계산을 하실수 있습니다.

국세청홈텍스 가시면 아래와 같은 화면이 펼쳐지는데요, 우측 아래편 “세금모의계산” 항목 클릭하세요.

 

 

모의계산 클릭하셔서 들어가시면 위와 같은 창이 뜰텐데요, 양도가액, 취득가액, 필요경비 등 소요된 비용을 적어 줍니다.

상가건물의 경우 양도물건의 종류는 “기타” 로 선택해주세요.

 

 

기타사항은 주택이 아닌경우기 때문에  크게 건드릴 부분은 없습니다.

단, 미등기양도 이거나 상속받은 자산 등 해당되는 항목이 있을 경우는 표시해주시고, 아니면 그대로 두시면 됩니다.

 

 

이렇게 적으시고 클릭하시면 위와 같이 상가건물 양도세가 계산되어져 나옵니다.

 

양도소득세율만 기억해두셨다가 양도차익에 대해서 적용하셔서 대략적인 양도소득세 규모를 알고 매매에 대한 고민을 시작해보시는게 좋아요.