“1가구1주택양도세는 없다 ” 라고 기본적으로 생각하실텐데요.
1가구1주택의 경우 항상 비과세가 되는것이아니라, 양도세를 내야하는경우가 있다보니, 아래 3가지를 반드시 확인하셔야 합니다.
- 1가구1주택기준 확인
- 양도주택의 구입시기와 조정대상지역 포함여부 확인
- 양도시 매매가가 9억초과여부 확인
1가구1주택 기준 확인
1가구(1세대)의 개념을 정확히 알고 있어야 하는데요.
1가구란 거주자(주택을 양도하는 자)와 배우자가 동일한 장소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 의미합니다.
배우자란 법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우도 포함이 됩니다. 배우자의 경우는 다른 주소나 거소에 있어도 무조건 1가구로 보게 됩니다.
만약 배우자가 주택을 소유한 장인장모를 모시고 따로 산다면, 장인장모의 주택도 주택수에 들어가게 됩니다. 1가구1주택 비과세가 적용되지 않아요.
생계를 같이 하는 자란 거주자, 배우자와 직계존비속(배우자포함), 형제자매, 질병이나 유학, 근무상 또는 사업상 형편으로 본래주소나 거소에서 일시적으로 퇴거한 사람을 포함합니다.
동거하는 자녀의 경우는 주민등록상 세대분리를 했더라도 별도가구로 보지 않습니다.
자녀가 다른 주소에 거주하고 있다면 좀더 살펴봐야 하는데요.
결혼한 자녀가 다른 거소에 주거하고 있다면 별도의 독립된 가구로 보게 됩니다.
결혼하지 않은 자녀가 다른 거소에 주거하고 있다면, 나이가 30이 넘거나 일정소득을 올리고 있어야 독립된 가구로 보게 됩니다.
1가구1주택기준을 적용함에 헷갈릴수 있으니, 주택 양도 전에 반드시 세무사에 상담받으셔서 양도를 진행하셔야 합니다.
양도주택의 구입시기와 조정대지역 포함여부 확인
1가구1주택양도세 비과세 요건이 2017년8.2대책으로 강화가 되었는데요.
1가구1주택의 주택이 2017년8월2일 대책이전 구입한것이라면 2년 이상만 보유하게 되면 비과세가 되는데요,
2017년8월2일 이후에 구입한 경우에 해당주택이 조정대상지역안에 있다면 1가구1주택비과세 혜택을 받기 위해서 2년실거주를 해야 됩니다.
조정대상지역밖에 있다면 2년보유 조건만 맞추면 비과세혜택을 받을수 있구요.
물론 이때도 양도가 9억원 이하주택만 전액 비과세혜택을 받을수 있고, 9억초과분은 양도세가 부과됩니다.
9억초과분에 대해 양도소득세 적용시 장기보유특별공제에 주거요건이 포함됩니다. -19년12월16일 update
조정대상지역 현황
16년11월3일 : 서울전지역, 경기(과천,성남,하남,고양,남양주,동탄2), 부산(해운대,동래,수영), 세종
17년6월19일 : 서울전지역, 경기(과천,성남,하남,고양,남양주,동탄2, 광명), 부산(해운대,동래,수영), 세종
18년8월28일 : 서울전지역, 경기(과천,성남,하남,고양,남양주,동탄2, 광명,구리, 안양동안구, 광교지구), 부산(해운대,동래,수영), 세종
18년12월31일 : 서울전지역, 경기(과천,성남,하남,고양,남양주,동탄2, 광명,구리, 안양동안구, 광교지구, 수원팔달, 용인기흥수지), 부산(해운대,동래,수영), 세종
19년11월8일 : 서울전지역, 경기(과천,성남,하남,남양주-일부해제,동탄2, 광명,구리, 안양동안구, 광교지구, 수원팔달, 용인기흥수지), 세종
양도시 매매가 9억 초과여부
1가구1주택양도세 비과세 요건에 들어가더라도 9억 초과분에 대해서는 비과세가 적용되지 않습니다.
양도세 부과는 실거래가 기준으로 판단하기 때문에, 여기서는 9억초과분은 매매가기준입니다.
매매가가 9억이 초과하게 되면, 초과분에 대해서는 양도세를 내게 되는데요.
양도세의 경우는 9억초과분만 해당이 되고, 보유기간동안 년8%씩 최대80%의 장기보유특별공제가 되기 때문에 금액이 크지 않았으나,
9억초과분의 양도소득세
2020년부터는 9억이상의 1가구1주택양도세가 달라집니다.
취득일은 상관없고, 2년거주를 하지 않는다면 2020년 매도분부터는 장기보유특별공제가 년2%씩 최대30%만 받을 수 있게 됩니다.
2021년1월1일 매도분부터는 장기보유특별공제에 대한 주거요건이 보다 까다롭게 적용이 됩니다. 년8%의 공제율을 보유기간 년4%, 거주기간 년4%로 적용이 됩니다.
즉, 2021년부터는 실거주를 안하고 매도하게 되면 장기보유특별공제는 최대 40%만 받을 수 있습니다. -19년12월16일 update
양도세의 경우 변수가 많고 잘못되면 큰 손실을 입을수 있으니 파시기 전에 반드시 세무소나 세무사 상담을 받아보시는것을 강력하게 추천드립니다.