대항력과 우선변제권

대항력, 우선변제권 정말 많이 들어본 용어인데, 막상 생각해보면 익숙치 않은 대항력, 우선변제권,

오늘은 대항력과 우선변제권에 대해서 간략하게 정리해보았습니다.

대항력이란

주택을 임대하고 이사한 후에 주민센터에서 전입신고를 하게 되면 대항력을 갖추게 됩니다.

대항력이란 계약기간 동안 누구에게라도 이 집의 세입자임을 주장할 수 있는 권리입니다.

대항력이 있다면 정해진 기간동안에 해당 주택에 거주할 수 있고, 기간이 끝나면 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 갖게 되며, 계약기간 동안에는 주인이 바뀌어도 계약기간동안 계속 살수 있고, 새주인에게 보증금을 반환받을 권리를 갖게 됩니다.

대항력을 유지하기 위해서는 주택을 점유하고, 전입신고를 유지하고 있어야 하는데요.

생활에 필요한 짐을 둔 상태에서 해당 주택의 열쇠를 본인이 갖고 있다면(혹은 비밀번호를 공개하지 않는다면) 점유로 인정이 됩니다.

인터넷으로 전입신과와 확정일자도 받을수 있는데요. 전입신고는 정부24 사이트에서, 확정일자는 대법원인터넷등기소에서 가능합니다.

주민센터에 전입신고시 임대차계약서에 확정일자를 받게 되는데요. 전입신고 후 확정일자를 받게 되면 우선변제권을 갖게 됩니다.

우선변제권이란, 살고 있는 주택이 경매에 넘어갈 경우, 임차보증금을 우선순위에 의해 변제받을 수 있는 권리입니다.

즉, 임차주택 경매 후 우선변제권의 유무와 순위에 따라 세입자, 채권자 등 변제받아야 할 사람들 사이에서 누가 먼저 배당을 받을 것인지 순서가 결정되어 집니다.

이처럼 대항력과 우선변제권은 주택임대차에 있어서 매우중요하니, 임대차 계약 후 바로 갖추어야 합니다.

이사당일 전입신고를 하고 확정일자를 더라도 효력은 다음날 0시부터 발생하게 됩니다. 따라서 같은날 들어온 근저당권에 우선하지 못하는 문제가 있습니다.

(주택임대차 대항력은 “인도와 주민등록을 마친때” 그 다음날 0시부터 효발생)

만약을 대비해 임대차계약서에 ” 집주인은 세입자보다 우선하는 근저당을 설정하지 못한다” 는 특약과 위반시 손해배상 범위를 정해두시는것이 좋습니다.

대항력과 우선변제권을 갖추는 방법은 두가지가 있는데요.

하나는 이사후 전입신고와 확정일자를 받는 것이고, 하나는 전세권설정등기를 하는 것입니다.

많은 사람들이 전세권 설정등기가 강력하다고 생각하는 데요, 거의 비슷한데 아래와 같은 차이가 있답니다.

전세권설정등기의 경우 집주인의 동의가 필요하고, 비용이 발생하게 되는데요.

대신 ①우선변제권 효력이 당일 발생하는 점, ②거주하지 않아도 대항력이 유지된다는 점, ③보증금을 돌려 받지 못하는 경우 바로 경매청구가 가능하다는 점이 장점입니다.

공동명의 전세계약의 경우 꼭 두사람 모두가 전입신고를 하지 않아도 괜찮아요.

한사람만 전입신고가 된 경우에도 두사람 모두의 대항력을 인정받을 수 있습니다.

전입신고와 확정일자를 받은 세입자의 경우는 집주인 변경 유무와 상관없이 계약기간 동안 살수 있습니다.

반대로, 세입자의 경우 집주인 변경을 사유로 계약을 끝낼 수있는가란 의문이 있는데요.

임차인의 경우는 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있습니다.

따라서 세입자가 바뀐 것을 이유로 계약을 종료하겠다는 내용증명을 발송하고 (판례에 근거한 이의제기임) 집주인의 반응에 따라 추가대응을 하면 된다고 합니다!