바로보는 부동산 오늘의 포스팅 주제는 상가임대차보호법 10년 입니다.

오늘은 상가임대차보호법 중 계약갱신요구권 10년에 대해서 간단하게 알아볼게요.

아래 순서로 포스팅 됩니다. (클릭하시면 해당 내용으로 이동합니다)

 

 

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상가임대차보호법 계약갱신요구권 10년

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할수 있는데요, 

2018년10월16일 기준으로 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다.  

 

이 법의 혜택을 받기 위해서는 사업장이 사업자 등록이 가능한 영업용 목적의 건물이어야 합니다.

임차인은 계약기간 만료 전 6개월부터 1개월전까지 사이에 계약갱신을 요구하게 됩니다.

계약기간 동안 건물이 매매되어 임대인이 바뀌어도 기존 임대인과 계약한 내용이 그대로 적용되며, 변경된 임대인에게도 계약갱신요구권 10년을 주장할 수 있습니다.

계약갱신요구권 10년 적용대상의 경우 환산보증금 이내일 필요는 없고 모든 금액의 임대차계약에 해당됩니다.

 

※ 대항력, 계약갱신요구권, 권리금회수기회 보호, 차임연체특례( 3기연체시 계약해지) 항목은 환산보증금 제한을 받지 않습니다.

 

묵시적갱신과 계약갱신청구권

임대인과 임차인이 계약종료 1개월 전까지도 계약에 대한 아무런 언급도 없을 경우 자동으로 계약이 연장되는 것을 묵시적 갱신이라고 하는데요.

임대인이 계약기간 만료전 6개월 ∼1개월 사이 갱신거절 및 계약조건 변경을 통지할 수 있으며 임차인은 이에 대해 해지 또는 갱신을 요구할 수 있습니다.

임대인이나 임차인이 해당기간 동안 아무런 의사표시를 하지 않아 묵시적갱신으로 진행되게 된다면 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 1년간 임대차 연장되게 되며,

임차인이 계약갱신청구권을 쓰게 되면 계약기간과 동일하게 적용됩니다.

 

묵시적갱신에 해당되는 경우 임차인은 1년을 채울필요 없이 언제든 계약해지 통지 할 수 있으며 계약해지 통보받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약이 종료됩니다.

 

임대인 입장에서는  묵시적갱신은 좀 불리하다보니 계약조건이 변경된게 없더라도 가능하면 계약갱신청구권을 통한 임대차계약연장을 하시는게 좋습니다.

 

1년 미만으로 정한 임대차계약의 묵시적 갱신의 경우는 그 기간을 1년으로 보게 됩니다.

묵시적갱신이 된 경우 또한 갱신으로 볼수 있으므로 상가임대차보호법 10년을 주장할수 있습니다

 

상가임대차보호법 계약갱신청구권 5년 적용이 되는 경우

18년10월 16일 이전에 계약했다면 갱신청구권은 5년입니다. 법 조문을 보면 “2018년10월16일 이후 최초로 체결된 계약이거나 갱신되는 임대차계약부터 적용한다”고 되어있어요.

18년10월16일 전에 계약한 경우 18년10월16일 이후 갱신하였다면 계약을 했던 최초 기간을 포함 총 10년을 초과하지 않는 범위에서 연장을 할수 있습니다.

 

개정 법률 시행( 18년10월16일) 후에 개정전 법률에 따른 의무임대차기간(5년)이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료등으로 종료된 경우는 해당되지 않습니다. 

단, 위의 경우 묵시적갱신으로 연장되게 되면 갱신요구권 10년 규정의 적용을 받을 수 있게 됩니다.

 

상가임대차보호법 계약갱신요구권 10년 거절할 수 있는 경우

임대인 동의없는 전대차계약, 3기에 달하는 차임연체, 현저한 업무 위반, 고의나 중과실로 인한 건물파손 사유가 확인되면 임대인은 계약을 거절할 수 있습니다.

건물을 재건축하거나 철거할 계획으로 점유회복을 할 경우, 건물의 일부나 전부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우, 상호 합의하에 임대인이 임차인에게 충분한 보상을 한 경우 임대인은 계약요구를 거절할 수 있습니다.

 

상가임대차보호법 계약갱신요구권 10년 문제점

상가임대차보호법 계약갱신요구권 10년의 경우 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법이지만 단점도 있다고 보는데요.

임대인 입장에서 임대차계약을 맺으면 10년동안은 임대보장을 해야하고, 기간 내 임대료 인상제한을 받게 되다보니,

공실발생시 낮은 가격으로 임차를 놓는 대신 공실로 그대로 두는 경우가 제법 많습니다.

 

실제로 공실로 두느니 월세가 좀 낮더라도 그냥 세를 놓으시죠..라고 임대인에게 말을 하면 낮은 월세를 두는 경우가 많았었는데요,

최근에는 그냥 공실로 둔다고 하시는 분들이 많습니다.

10년 동안 낮은 임차료를 받느니 공실로 두더라도 제대로 된 금액을 받겠다는 생각이신데요.

임대차보호법이 분명 임차인을 보호해 주는 면이 있지만 매물을 잠그는 반작용도 있다고 봅니다..