오늘의 포스팅 주제는 한눈에 보는 재개발절차입니다.
아래 순서로 재개발사업은 진행됩니다.
구역지정 → 조합설립추진위 구성 → 조합설립 신청 및 승인 → 건축심의 → 사업시행인가 → 감정평가 → 분양신청 → 관리처분계획 → 이주 및 철거 → 착공및분양 → 준공 및 입주
구역지정
요건 : 토지등소유자 60%이상, 토지면적 1/2이상 동의(주민제안시)
서울시에서 정비구역 지정
조합설립 추진위 구성
토지등 소유자 1/2이상 동의
조합설립 신청 및 승인
토지등 소유자 3/4이상, 면적 1/2이상 동의)
창립총회 : 사업계획(안)의결, 조합정관의결, 임대의원 선출
조합정관, 조합원명부, 동의서, 창립총회회의록, 사업계획서를 첨부
조합설립인가 이후 조합법인 등기 (조합장/이사/감사/법인 등기 명시)
건축심의
건물을 지을때 인허가에 앞서 도시미관향상, 공공성 확보등을 따져보는것
시의 건축위원회가 조합의 설계/디자인/건축법위반사항등을 심의
사업시행인가
사업시행인가신청전 총회결의
신청서작성( 사업시행인가신청서/인가계획서/정관 / 총회의결서사본/수용또는 사용할토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외 권리명세 등) 시장,군수에게 신청
시장,군수는 인가시 14일 이상 일반인에게 공람 후 고시
감정평가
종전자산평가(분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세, 사업시행인가고시가 있는 날을 기준으로 한 가격)
종후자산평가
감정평가업자 2인이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정
분양신청
사업시행인가고시 후 120일 이내
신청기간은 30일 ∼60일(20일 이내 범위에서 연장가능)
분양미신청자에 대한 조치 (손실보상협의, 수용재결)
관리처분계획
관리처분계획인가 신청 전 총회의결 (조합원 1/2이상 동의)
관리처분인가신청서, 총회의결서사본, 관리처분계획서 작성하여 시장,군수에게 신청
※ 관리처분계획서 내용
- 분양설계
- 분양대상자의 주소 및 성명
- 분양예정 건축물 등 추산액
- 종전 건축물의 명세 및 가격
- 정비사업비 추산액(재건축 초과이익환수 부담금 포함) 조합원 부담규모
- 분양대상자의 소유권외의 권리명세
- 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
- 현금청산자의 건축물 등의 명세와 청산방법
- 폐지 또는 새로이 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도
- 보류지등의 명세와 추산가액/처분방법
- 철거예정시기
시장군수는 인허가 신청 후 30일 이내 인가 결정
인허가 당해지자체 공보고시 및 분양신청자에게 인가내용 통지
이주 및 철거
이주계획서 작성
금융기관 선정(조합에서 입찰을 통해 최저금리 제시한 금융기관 선정)
이주비 대여 및 근저당 설정
물건조서 등 작성
착공 및 분양
감리자선정(건축, 소방, 굴토, 전기 등)
시공보증 ( 시공사가 조합에 시공보증서 제출)
조합원 분양(관리처분 계획에 따라 토지 등 소유자에게 분양)
일반분양 : 착공신고 후 입주자 모집 공고
준공 및 입주
사업시행자는 공사완료 후 구청장에게 준공인가 신청서를 제출, 준공인가
입주
조합 해산
비례율과 권리가액
조합원 추가분담금 = 조합원분양가 – 권리가액
권리가액 = 자산평가금액 × 비례율
비례율 = ( 종후자산평가금액 – 총사업비 ) ÷ 종전자산평가액
비례율은 해당 사업지의 사업성을 의미합니다.
비례율이 높을려면 분양가가 높아야하고, 사업비는 적어야하며, 종전자산평가액은 작아야 하지요.