손님중에 한분이 질문을 주셨어요.
주택임대사업자는 예전에 등록한 상태인데, 이번에 보증금과 월세를 어떻게 금액신고를 해야하는지, 5%인상제한에 대한 소문만 듣고 오신 상태라 설명해드릴 자료를 작성하며 포스팅까지 진행해 봅니다.
해당 정보는 완전히 믿지마시고 반드시 렌트홈이나 구청등에 확인하셔야 합니다.
주택임대사업자 등록할 때 임대계약서를 기준으로 다음 임대계약시 임대료 인상률은 5% 이내여야 하며, 규정을 어길 경우 과태료는 3,000만원이내입니다. 해당 규정은 주택임대사업 의무기간이 지나도 계속 적용되게 됩니다.
2019년10월5일 전후 주택임대사업자 등록부터 적용되며, 그 이전에 주택임대사업자 등록된 경우는 종전 규정에 따르게 됩니다.
임대료 증액상한 규정을 적용받는 기준임대료인 최초임대료가 정말 중요한데요. 최초임대료에 대한 기준, 임대료인상이 가능한 임대기간, 전월세전환, 주택임대사업자 5% 인상계산 방법 등에 대해서 순서대로 포스팅 진행합니다.
주택임대사업자 최초임대료
임대료 증액상한 규정을 적용받는 기준임대료 를 말합니다.
임대사업자 등록시 세입자가 없으면 최초임대료는 임대인 마음대로 정할수 있는데, 임대사업자등록 시에 세입자가 있을 경우는 아래처럼 케이스가 나뉩니다.
2019년10월5일 이후 등록하는 임대주택의 경우 임대주택등록 시점에 세입자가 있는 경우 해당임대차 계약의 임대료를 최초 임대료로 보게 됩니다. 가장 안좋은 케이스일수도 있는데요. 세입자가 시세보다 세를 낮게 얻어서 살고 있는경우 최초임대료가 낮게 설정이 되기 때문입니다.
2019년10월24일 이전에 등록한 임대주택이 세입자가 있는 경우, 다음 갱신시의 임대료가 최초임대료가 됩니다. 이 경우는 최초임대료를 잡을 때 5%증액제한 없이 임대인마음대로 잡을수 있습니다.
2019년10월24일 이전에 임대사업자 등록한 경우라도, 임대사업자등록 후 표준임대차계약서로 계약한 경우는 최초임대료는 다음갱신 임대료가 아닌, 기계약된 계약의 임대료 입니다.
임대료 인상시기
민간주택임대법상에서 임대기간에 대해서는 따로 규정이 되어 있지는 않습니다.
그러나 계약일 또는 인상일로부터 1년이 경과되어야 증액청구가 가능하며, 1년에 한번 증액청구가 가능한것이 아니라, 계약갱신시에 5%이내에서 증액이 가능합니다.
그러나, 2년계약하고 1년마다 증액이 가능하기도 한데요.
[ 계약시 임대료를 동결한다는 특약이 없어야 하고, 계약서 특약으로 2년계약에 1년마다 5% 증액하다고 하면 됩니다. 단, 표준임대차계약서를 임차인과 1년마다 써야합니다. 특약의 예시 → 임대료는 1년에 5%증액한다. 이에 대한 표준임대차계약서를 1년마다 쓰며, 임차인은 이에 협조한다. ]
주택임대차보호법에서 임차인 2년보호는 기간의 보호이지 금액의 보호가 아니여서 가능한 경우인데요, 반드시 특약으로 명시하고 사전에 합의가 되어야 합니다.
임대료계산에 필요한 전월세 전환율
전세에서 월세로, 월세에서 전세로 전환이 가능한데요(보증금과 월세 전환), 전월세전환시 적용하는 연이율을 전월세전환율 이라고 합니다. 전월세전환율은 기준금리에 변동에 따라 연동됩니다.
전월세전환율 등에 대해서는 기존에 자세히 설명해 드렸으니 해당 내역 참조하세요(전월세전환율 클릭)
임대료 5% 인상은 보증금과 월세 증액 모두에 적용됩니다.
임대인들은 보증금과 월세를 동시에 올리기보다는 보증금은 기존과 동일하게 두고 보증금 증액분을 월세에 추가시키는 경우, 월세는 그대로 두고 월세증액분을 보증금에 더하는 경우가 많은데요.
전월세전환율에 대해서 정확히 알고 계셔야 임대료 상한을 지키며 원하는 보증금과 월세를 정하실수 있답니다.
임대보증금 5% 인상시 임대료 계산방법
렌트홈에서 계산을 하시면 되는데요. 개념을 알고 계셔야 렌트홈 계산기를 쓰실수 있습니다. 바로 가서 계산기써보시면 헷갈리고요, 렌트홈 고객센터 전화통화 어렵습니다.
- 먼저 보증금과 월세금액을 전월세전환율을 이용하여 환산보증금으로 환산해 둡니다.
※ 환산보증금이란 월세까지 모두 보증금으로 전환된 금액입니다.
- 환산보증금을 5% 인상합니다.
- 보증금은 그대로 월세만 증액 : 5% 증액된 환산보증금에서 원하는 보증금을 제하고 나머지 환산보증금을 월세로 전환합니다.
- 월세 그대로 보증금만 증액 : 증액된 환산보증금을 모두 월세로 전환하고, 원하는 월세를 제하고 나머지 월세를 보증금으로 전환합니다
렌트홈에서 임대료 계산하기
렌트홈 사이트에 가셔서 계산하실수 있는데요. 렌트홈 사이트에 가셔서 아래 임대료인상률 계산하기 클릭하세요.
현재(2020년5월30일) 기준금리는 0.5% 로 전월세전환율은 4%입니다. 글을쓸당시는 4.25% 이였는데 변경된것으로 렌트홈에서도 현재반영된상태입니다.
(1) 보증금은 그대로 두고 월세만 올릴경우
임대료인상율 계산기 클릭하시고 현재 보증금과 임대료를 입력합니다. 그리고 인상후에 원하는 보증금을 입력하고 계산하기를 누르면 인상된보증금의 월세분까지 더해진 월세가 나옵니다.
(2) 월세는 그대로 두고 보증금만 올릴경우
임대료인상율 계산기 클릭하시고 현재 보증금과 임대료를 입력합니다. 그리고 인상후에 원하는 보증금을 입력하고 계산하기를 누르면 인상된보증금의 월세분까지 더해진 월세가 나옵니다.
