충무로 태양공인중개사사무소의 포스팅 주제는 공유지분 토지에 개별등기인 건물 투자에 관련된 전반적인 내용입니다.
공유지분에 대해서는 아래 포스팅해볼게요.
공유지분이란
공유지분은 공유지분등기를 의미하며, 한개의 물건에 다수의 소유자가 지분비율로 소유하는 경우 공유지분이라고 합니다.
등기부등본 을 열람 해 보면 등기부 등본 [갑구]의 소유자 란에 공유자라고 씌여 있고 각각 소유자별로 지분이 표시되어 있어요.
공유자는 등기부등록 상에 표시된 지분율 만큼 소유하고 있다고 보시면 되는데요. 물리적으로 분리가 된 것은 아닙니다.
한개의 물건을 공유자들이 공동으로 소유 하는 것이며 공유자간은 어떠한 관계는 없고, 본인의 지분에 대해서는 상대동의 없이 마음대로 매매 할 수 있습니다.
단, 물건 전체를 처분할 때는 공유자모두의 합의가 있어야 합니다.
공유지분 토지인 건의 예시
공유지분 부동산 중 토지는 공유지분으로, 건물은 각각 소유한 경우의 예를 들어볼게요.
태양부동산이 속해있는 서울 중구와 종로구 일대의 건물들의 경우 공유지분으로 된 형태가 정말 많은데요. 년식이 좀 오래된 건물이 이런경우가 많다고 보시면 됩니다.
한개의 지번에 건물이 3개, 건물의 소유자들은 다르고, 토지는 건물소유자들이 공유지분으로 소유하는 경우의 그림입니다.
위와 같은 경우 토지의 건축물대장을 떼어보면 아래와 같이 나오는데요.
건물소유자들은 건물을 운영하며 임대소득만 얻는 경우는 공유지분으로 인한 문제가 거의 없어요.
공유물분할(공유토지 분할) 방법
토지 분할은 공유자전원 합의가 되어야 가능하다보니, 토지 분할이 쉽지 않습니다.
공유물 분할을 당사자간 합의에 의해서 분할되고, 합의가 성립안될시 법원에 분할청구를 할 수 있습니다.
소송중에 법원은 분할방법에 대해 합의를 유도하게 되는데요, 합의가 안되면 법원은 경매에 붙이고 매각대금을 공유지분율 대로 분할하라는 판결을 하게 됩니다.
공유물분할경매까지 가게 되면 손해가 …큽니다.
현업에서는 필연적으로 공유자간 합의를 유도하는데요.
층량을 통해서 나온 면적과 등기 지분율 계산에 따른 토지의 면적차이를 공유자간에 합의된 금액으로 매매하도록 합니다.
공유지분 부동산 투자 유의사항
① 공유물 전체 매매시에는 공유자간 합의가 있어야 해서 매매가 어려워요.
② 공유지분만 매입시 지분에 대한 대출이 쉽지 않다보니, 매매가 어려워요.
③ 토지를 공유하는 경우 공유자 마음대로 건물을 새로 지을 수가 없어요.
④ 공유지분 분할을 위해 측량을 해보면 실제 건물이 차지하고 있는 면적과 공유지분 면적이 대부분 다른데요. 분할을 위한 당사자간 토지거래를 해야하는데 금액을 정해서 합의가 쉽지 않은데요.
위와 사유로 가격이 좀 낮게 형성이 됩니다.
항상 그렇듯 적정한 가격이 있고 가격이 낮은건 이유가 있는 법이지요.
