상가건물매매를 생각하신다면 알아두셔야할게 많습니다. 중개사무소를 끼고 거래하기 때문에 대부분은 부동산에서 확인하고 알려주지만, 판단은 본인의 몫 아는만큼 좋은 물건을 잘 고르실수 있습니다.

(간만에 포스팅) 오늘은 건물거래시 확인해야할 사항을 포스팅하도록 할게요.

상가건물 보유목적

상가건물은 수익을 목적으로 매입하게 되는데요. 매수자 본인이 시세차익우선인지, 월세수익이 우선인지 생각하셔야 해요.

시세차익을 생각하는지 다달이 받는 월세를 우선하는지에 따라 부동산유형, 지역까지 달라집니다.

지역으로 보면 서울시내의 경우 강남의 경우 월세수익보다는 시세차익을, 서울외곽쪽의 경우는 월세수익율이 높아요(제가 주로 다루는 매물의 수익율은 3% ∼4%대인데요. 4%이상인 경우 진전에 거래가 되었던지 매도인분이 매물을 걷어들이더군요)

건물의 입지

건물의 업종구성에 맞는 유동성이 풍부하고, 건물로의 진출입이 용이한 매물이 좋은 입지를 갖췄다고 볼수 있는데요.

일반적으로 지하철 역세권, 버스정류장 인근, 대로에 접한 매물, 근처에 관공서 등 유동인구가 많은 곳에 위치한 매물이 입지가 좋습니다.

건물용도에 맞는 입지는 다르니 본인이 직접 판단하셔야 해요. 예를들어 수익율 최강인 모텔건물은 대로보다는 이면쪽 안보이는곳이 좋아요. 약국건물은 병원근처가 최강입지이지요.

건물의 위치

위치가 좋다는 말은 코너인지(북코너이면 최고), 대지는 도로에 접하고 있는지, 접하고 있는 도로폭은 얼마나 되는지, 복쪽도로를 끼고 있는지, 토지는 반듯한지(건물이 짓기 좋은 모양), 도로에 길게 접하고 있는지, 평지에 위치해 있는지

추후 재건축을 생각하고 있다면 옆건물과의 거리, 접하고 있는 도로폭은 얼마나 되는지, 사선제한을 받는건 아닌지, 대지가 건물을 올리기 좋은 모양인지 생각하셔야 합니다.

자금규모

건물 매매가만 생각하시고 자금을 준비하시면 안됩니다. 건물매수에 따른 세금, 잡비가 상당하니 정확한 금액을 산정해야 합니다. 그리고 본인이 갖고 있는 물건을 매도하고 신규로 매수하시는 분들의 경우 양도세, 취득세를 정확히 확인하셔야 해요. 계약직전에 어그러지는 경우가 왕왕 있어요.

그리고 건물매수 후에 임차인이 나가게 되기도 하고, 매매 후 건물수리하는 경우가 발생하기도 합니다. 무리해서 건물을 사기보다는 적당히 여유자금을 두고 매수하시길 추천드립니다.

대출을 하는 경우 대출액이 얼마나 나오는지, 이율은 얼마인지, 담보대출액이 부족하여 신용대출까지 얹는 경우가 있는데요. 신용의 경우는 일정기간 원금상환을 하게 됩니다. 원금상환 금액까지 염두에 두시고 맞는 금액대의 매물을 사시는게 좋아요.

특히나 대출은 요새 까다롭습니다. 주변 거래시세, 공시지가, 월세현황에 따라 차이가 많은데요. 최근(20년9월기준) 건물담보 대출은 거래가의 50%∼60% 수준으로 나오고 있어요.

수익율

저는 수익율이 높은 경우에 의심을 많이 합니다. 매매시 장난을 치는 부분이 수익율인 경우가 상당히 많지요.

실제로는 공실인데 과거의 임대료기준으로 월세수익율을 산정한 경우가 있어요. 인근의 현재 층별월세수준을 확인하시고 적정수준의 월세로 산정하여 계산합니다. 만약 공실이 오래됐다면 이유가 무엇인지 매수 후에 임차를 맞출수 있을지, 적정가격은 얼마나 될지 고민해 봅니다.

해당건물의 월세가 주변시세 대비 너무 낮은 경우 앞으로 올릴수 있겠다 생각하시고 매수하시면 곤란합니다. 상가의 경우 임대료인상상한이 재계약시 5% 이내이다보니 올리기가 쉽지 않아요. 임대료는 낮지만 다른 이유(가격이 우수, 향후 재건축목적, 월세보다는 시세차익 추구)가 있어야 합니다.

월세수익에 관리비가 포함되어 있는지 확인이 필요합니다. 관리비포함되었다면 당연 월세수익에서 빼서 수익율을 다시 확인합니다.

관리비가 포함되지 않고 관리비별도로 받는다면 실제 건물관리비로 나가는 항목과 금액을 확인하시고 관리비를 적정하게 받고 있는지 확인합니다.

수익율이 높은 건물의 경우 대부분 고시원이나 원투룸이 있는 경우가 많은데요. 이 경우는 실제 월세는 이보다 훨씬 낮다고 보시면 되구요(공실도 섞여있고 임차인변경시마다 도배장판비용, 각종 수리비가 들어요) 관리도 쉽지 않습니다. 원투룸,고시원건물의 높은 수익율에 혹하시면 안됩니다.

대출을 받는 경우 대출금과 대출이자를 감안하여 수익율을 계산하면 수익율이 높게 나오는 경우가 많은데요. 대출을 받는 대부분의 경우 매수전 예상했던거보다 실제 금리가 높게 나옵니다. 대출금을 빼고 계산한 높은 수익율에 혹하시면 안됩니다.

관리비는 건물청소, 건물관리, 건물사용관련 공과금(점용사용료,주민세, 교통유발부담금등), 기타 유지보수비용비용입니다. 월세만 생각하는데요 관리비가 제대로 산정되었는지 확인해야 해요.

월세와 관리비 총합에서 청소,유지관리용역비,각종공과금, 보유세(재산세,종부세)까지 빼셔야 정확한 수익율이 산정됩니다.

주변거래시세

최근에 거래된 주변의 거래시세를 확인하고 현재 건물의 공시지가도 확인해봅니다. 매매가가 시세보다 현저히 높거나 공시지가 대비 현저히 (3배이상) 높은 경우이면 일단 매수를 고려해보시는게 좋아요.

단 시세가 급격히 오르는 중이거나, 해당매물의 입지가 정말 좋은경우, 월세수익이 상당한 경우, 소액 건물 매매의 경우 평단가는 높기 마련이니 주변시세나 공시지가만 확인하고 매매를 중단하지는 마시고요.

임차인구성과 월세확인

해당 건물의 임차구성이 어떤지 꼭 확인이 필요해요. 주변 상권에 맞는 업종이 들어 있는지, 선호업종(일단 부동산 들어있으면 ok, 대기업프랜차이즈업종, 병의원 등이면 일단 ok, 은행은 최근엔 비선호..) 이면 일단 좋은 매물이구나 생각해도됩니다.

그리고 주변에 공실이 얼마나 있는지, 주변 임대시세는 얼마나 되며 해당 매물의 임대시세는 적정하게 산출되었는지 층별로 확인합니다.

층별로 월세내역을 보시고 1,2층 월세가 전체월세중 차지하는 비율이 얼마나 되는지확인합니다. 저는 1,2층 월세비율이 높은매물을 좀 좋게 보는편인데요 1,2층의 공실율도 딴층에 비해 낮다보니 안적적인 월세수익을 볼수있어요. 그리고 층별 월세가 주변시세에 맞추어 적정한지 “꼭” 확인합니다. (특정층의 월세가 유독 높다 싶으면 확인해봅니다. )

개인적으로 크게 통으로 임대가 맞춰진거보다 작게 분할하여 임차인이 여럿인 구성이 더 좋더라구요. 월세가 소액이다보니 임차인들이 밀리지 않고 잘 내고 쉽게 나가지 않는 경향이 있는데요. 통으로 크게 임대가 된경우는 임차인 한분의 월세부담이 크다보니 장사가 좀 안되면 쉽게 나가는 경향이 있습니다.

임차인별로 밀린 월세는 없는지, 밀린월세가 있다면 매물의 문제인지 해당 임차인이 문제인지도 확인해보시는게 좋아요.

매수를 하시고 리모델링을 생각하시거나 본인이 직접 사용할 경우 임차인 명도를 감안하셔야 하는데요. 임차인 명도는 쉽지 않아요. 건물전체의 임대차계약내역을 확인했을때 최근에 임대가 된 경우 최근임대차계약부터 10년후에 명도가능하겠다 생각하시면 됩니다

건물상태

문제 있는 건물 사면 정말 고생을 많이 합니다. 건물 매수전에 임차인에게 알아보는게 가장 확실하긴 한데, 계약전에는 대부분 임차인들과 컨택을 안하는게 유리하다보니(대부분 건물매도 관련해서 건물주가 임차인에게는 매도관련해서는 얘기하지 않도록 하지요. 괜히 매매물건으로 소문나면 매물 놓치는 경우 많아요) 본인이 꼼꼼하게 건물확인하시고 부동산통해서도 알아봅니다.

일단, 노후건축물을 사는 경우에는 리모델링을 감안하시고, 리모델링까지는 아니더라도 추후 일정부분 수리를 생각하시고(돈이 들겠구나 생각하고) 매수하시는게 정신건강에 좋긴합니다.

지하층이 있다면 지하의 경우는 특히나 누수 문제는 없었는지 꼭 확인하셔야 해요. 지하의 경우 과거와 다르게 임차가 쉽지 않아 공실인경우도 많다보니 지하포함 임대료를 산정한 수익율이라면 제대로 나올지 확인해봅니다.

건물에 엘레베이터가 없는경우 3층 이상은 월세를 제대로 받기가 어려워 건물매수후 엘레베이터를 놓을 생각을 하시는 분들도 있는데요. 엘레베이터 놓더라도 위치에 따라 상층부 임차맞추기가 쉽지않는 경우도있고, 엘레베이터를 놓으면서 발생하는 비용이 제법 되니(명도이슈, 공사비, 유지비, 전기료 등) 어떤게 유리한지 잘 검토하셔서 진행하시면 됩니다.

토지용도, 건물용도

반드시 토지이용규제정보서비스을 통해 내용을 확인해야 합니다(부동산에서 어련히 알아서 해주긴 합니다) 규제내역이야 부동산에서 설명해주겠지만 기본적으로 해당 토지의 용도구역정도는 알고 접근하셔야 해요. 토지대장상 규제내역이나 특이한게 있다면 반드시 확실하게 확인합니다.

용도지역의 경우 상업지역>준주거지역>3종일반,2종일반>1종일반주거 이순으로 가격이 비싸다고 보시면 되는데요. 상가건물이라면 상업지나 준주거 정도가 좋구요. 상가건물이 1종일반주거에 위치해있다하면 아무리 좋아도 개인적으로는 좀 고민을 할거 같긴해요.

서울시내건폐율용적율(18년10월4일)
서울시내건폐율용적율

건물의 주용도에 주택이 있어서 또는 건물용도가 맞지않아 용도변경을 해야할 경우 용도변경이 가능한지 사전에 확인이 필요합니다. 된다고 말만 듣고 계약하시면 안되고 확실하게 확인해야 합니다.

분명 근생건물이고 실사용은 상가사무실인데 건축물대장상 주용도가 주택인경우 주택으로 간주됩니다. 다주택자는 세금관련 불이익이 많습니다. 주택관련 규제로 불이익을 볼 수 있으니 계약전에 확인 필수예요.

주차장

건물이 역세권이 아닌경우, 주차장은 더욱더 중요해 집니다. 주차가 쉽고 주차공간이 괜찮을수록 임차인 구하기가 좋아요. 기계식 주차의 경우 사람들이 주차를 꺼려하는 경향이 있고 주차관리인이 상주해야 하다보니 비용부담이 있습니다.

부동산 하자체크

물건은 외견상 멀끔해 보이기는 하는데 건축물대장과 실제 건축물현황이 다른경우, 시유지나 국유지를 점유하여 사용하는 경우, 위반건축물로 이행강제금을 내고 있는지, 건물 자체에 하자는 없는지 체크가 필요합니다.

건물주가 된후 알아야할 사항

  • 청소,건물관리 : 청소아줌마( 또는 청소업체)와 관리인을 두거나, 건물관리용역업체를 쓰시거나 건물주가 직접 청소,관리하기도 합니다.
  • 승강기관리업체 : 건물에 승강기가 있으면 승강기관리업체를 두고 관리비를 내게 됩니다(월 15-20만원, 년정기관리비 약 13만원) , 관리업체와 장기계약을 하면 금액이 올라가는 대신 고장으로 인한 수리비부담을 덜수 있어요.
  • 전기안전관리업체 : 건물전체 용량이 75kw 이상일 경우 전기관리업체가 선임되어 매달 10만원 내외로 관리비를 냅니다.
  • 소방안전관리업체 : 면적이 일정규모가 되면 소방안전관리업체를 선임하여 매달 10만원내외로 관리비를 냅니다.
  • 화재보험 : 건물화재 한순간이지요. 비용이 크지 않으니 일단 들어두시는게 좋아요
  • 정화조, 도로 또는 하천점용사용료, 교통유발부담금 : 정화조는 비용확인하시고, 점용사용료, 교통유발부담금 등이 있는지 확인하세요.
  • 그외 : 건물하자발생시 수시로 돈이 들어갑니다. 주로 누수인 경우가 많아요. 건물이 오래되면 누수는 거의 있다고 보시면 되는데요. 사전에 누수가 심각하지는 않은지 확인이 필요해요
  • 세금계산서 : 귀찮더라도 매달 세금계산서발행이라는 일이 있습니다. 꿈의 건물주인데 막상 건물주가 되면 신경쓸게 자잘하니 많습니다.

읽다보니 스트레스 받으시고 뭐 이리 확인할게 많아..싶으시죠? 실은 가격이 정말 싸면 딱 중요한 규제, 용도만 보고 그냥 사시면 됩니다. 이거저거 다 고민하면 건물매수하기가 쉽지 않아요. 여러 고려사항중에 매수인이 생각하실때 중요한 사항위주로 확인하시고 이거다 싶은건 냅다 지르는게 맞습니다.

고민하다 못사신분들은 몇년 후에도 고민하시는데 여전히 사야하나 말아야 하나 고민하는데 “그때 그걸 사야했는데! ” 추가가 되더군요.