바로보는부동산 오늘의 포스팅 주제는 전입신고와 확정일자 입니다.
주택임대차보호법에 의해 등기를 하지 않더라도 점유와 전입신고(주민등록)을 한 경우 그 다음날부터 제3자에 대항할수 있는 대항력을 갖게 되는데요.
대항력이란 이미 갖고 있는 법률관계를 제3자에에 대해서도 주장할수 있는 효력으로, 집주인이 바뀌어 매매가 된다고 하더라도 그 집에 살수 있는 권리입니다. 대항력을 갖추게 되면 주인이 바뀌든 말든 계약기간 동안 그 집에 살수 있고 계약기간이 끝나면 임차보증금을 받아갈수 있습니다.
여기서 주의할 점이 점유와 전입신고를 갖춘 경우 대항력을 갖는것이 아니라, 대항요건을 갖춘것으로 대항요건보다 앞선 선순위권리가 없어야 대항력을 행사할수 있습니다.
만약, 임차인이 대항요건을 갖춘 날(점유+전입신고)보다 앞선 근저당이 있는 경우, 해당 주택이 경매가 실행된다면 임차인에게는 대항력이 인정되지 않습니다. 선순위 근저당이 대항력을 인정받게 됩니다. 임차인은 확정일자로 받은 우선변제권으로 후순위채권보다는 우선하여 (선순위 금액을 제하고 남은 금액이 있다면 ) 다음 순서로 임차보증금을 받아갈수 있습니다.
선순위근저당이 있는 주택을 임차하게 되면, 전입신고와 확정일자를 받더라도 대항력을 갖출수는 없으니 이때는 선순위채권금액과 임대차보증금 까지 합한금액이 매매가 대비 70%이내(경매고려)는 되어야 안심할수 있습니다.
전입신고 란
전입신고란 한 세대에 속한 자의 전원 또는 일부가 거주지를 이동할때 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일이내에 주소지 변경 및 등록을 위해 전입한사실을 새로운 거주지 관할기관인 주민센터에 신고하는 일을 말합니다.
임차인이 점유와 전입신고를 모두 갖춘 다음날0시 부터 대항요건을 갖춘것으로 보게 됩니다.
대항요건을 갖추기 위해서는 점유와 전입신고가 모두 되어있어야 합니다.
확정일자 란
임대차계약서를 법원이나 주민센터에 가서 일자확정을 청구하면 확정일자인을 찍어 주는데요, 특정일자에 임대차계약문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하는 것으로 주택임대차보호법에 명시되어 있습니다.
확정일자는 주택이 경매등에 부쳐졌을 때 차순위보다 먼저 채권을 변제 받을 수 있는 권리가 우선변제권인데요, 대항요건을 갖춘 임차인이 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 갖게 됩니다.
확정일자를 임대차계약서에 받아둠으로써 입주한 후에 발생할 수있는 저당권이나 전세권등보다 우선순위를 인정받게 됩니다.
전입신고와 확정일자 효력
점유와 전입신고를 함으로써 익일 0시부터 대항요건을 갖추게 됩니다.
우선변제권은 대항력을 갖추고(점유+전입신고) 확정일자를 받은 경우 취득됩니다.
임차인이 대항요건을 갖추고 확정일자까지 받게 된다면, 임차인보다 경매대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 갖게 됩니다. 그러나 대항요건없이 확정일자만 받게 되면 대항요건이 없으므로, 임차인의 우선변제권은 인정받을 수 없습니다.
전입신고함으로써 대항력을 갖추기 위해서는 대항요건을 갖춘시점보다 앞선 선순위 권리가 없어야 합니다.
전입신고 방법과 필요서류
전입신고를 위해서는 이전하는 곳의 주민센터를 방문하여 주민센터내에 비치된 전입신고서를 작성하고 제출하면 됩니다.
세대주가 신고할경우는 신분증을, 세대주가 아닌 세대원이 전입신고할때는 세대주신분증과 도장, 신고자 신분증을 함께 갖고 가야해요.
정부24를 통한 인터넷전입신고도 가능합니다. 인터넷으로 전입신고할 경우는 세대원전체가 옮겨갈때 가능합니다. 미성년자가 신청인이거나, 기존세대가 살고 있는 곳에 별도세대를 구성하며 전입하는 경우 인터넷전입신고가 불가합니다.
인터넷전입신고시 신청인의 경우 공인인증서가 필요하며 이사전 살던주소, 이사갈 곳의 정확한 주소, 이사사유 등을 체크하시면 됩니다.
6시이후나 주말인 경우 다음 근무일에 신청이 접수됩니다. 인터넷으로 전입신고한 경우 주민센터에 전화해서 정확히 신청이 되었는지 확인해보시는거나 정부24에 나의신청내역 확인해보셔야 합니다.
확정일자 받는방법과 필요서류
임차인이 임대차계약서원본과 신분증을 갖고 주택소재지 주민센터나 법원,등기소에 방문하여 확정일자 인을 받으면 되는데요, 본인이나 공인중개사, 신분증과 계약서를 지참한 대리인도 신청이 가능합니다.
인터넷으로는 대법원인터넷등기소에서 확정일자를 받으실수도 있습니다. 인터넷등기소에서 신청시에는 임대차계약서 스캔파일이 필요해요. 수수료는 500원 듭니다.(등기소는 공짜없어요. 얄짤없죠 ㅋ)
전입신고와 확정일자 주의사항
21년6월부터는 전월세신고제가 시행으로 임대차계약을 쓰게 되면 계약내용을 신고해야 하는데, 계약신고하게 되면 확정일자도 자동으로 부여되게 됩니다.
임대차 계약을 하고난 이후 사정상 살수가 없어 임대인의 동의를 얻고 남은 기간 전대차계약을 하여 전차인이 전입신고와 점유를 하고 있는 경우, 임차인은 대항력을 갖게 됩니다.
계약서상의 임차인인 전입신고를 못하고 대신, 세대원인 가족이 전입신고를 하고 살게 되어도 대항요건을 갖추게 됩니다.
확정일자는 꼭 본인이 아니여도 받을 수 있으나 사본이 아닌 계약서 원본에 받아야 해요.
전입신고는 잔금일 후 14일 이내에 하셔야 합니다. 14일이내에 안하시면 과태료 냅니다.
전입신고와 확정일자를 주민센터에서 할 경우 해당 주택소재지가 있는 주민센터에서 진행합니다.
