모아타운 추진절차 총정리 | 주민제안 ·동의율·지정절차

최근 서초구에서도 방배동과 서초동을 중심으로 모아타운을 추진하는 지역이 늘어나면서,

모아타운 절차 문의, 현재  방배초모아타운은 어느정도까지 진행된건가요?  이런저런 질문을 많이 받게 됩니다.

특히 서초구에서 추진되는 모아타운은 주민이 직접 제안하는 주민제안 방식이 많다보니, 일반적인 재개발,재건축과 진행과정이 다르게 느껴질 수 있는데요.

오늘은 주민제안 모아타운을 기준으로 주민제안 준비부터 모아타운지정, 이후 개별 모아주택 사업까지 어떤 순서로 진행되는지 정리해 볼게요.

주민의 자발적 모임 구성

토지등 소유자 중심의 추진모임이 구성됩니다. 대표등이 선출되기도 하구요.

모아타운이 진행될 필지 현황, 노후도, 도로 여건등을 자체 조사합니다.

최소 20∼30% 이상의 동의율이 확보 되야 다음 단계가 가능해요.

법적지위가 있는 단계는 아니구요, 이 단계에서 외부컨설팅(정비업체, 신착사, 설계사)등이 붙는 경우가 많구요. 부동산중개사무소가 연결역활을 하기도 합니다.

보통 요런식으로 주민설명회가 진행된다는 플랜카드도 붙으면서 주민관심도 끌어올리고 주민동의를 받게 됩니다.

이 단계는 아직 모아타운으로 지정된것도 아니고, 모아타운 사업이 확정된 단계도 아닙니다.

따라서 단순히 현수막이 붙거나 주민동의를 받고 있다는 이유만으로 모아타운 확정지역이라고 판단해서는 안됩니다.  

주민 제안 치 자치구 검토

구청 도시정비과에 주민주도 모아타운 검토요청 접수(위치도, 노후도, 주민동의 현황을 제출) 하며,

구청에서는 모아타운 지정 가능성을 검토하게 됩니다( 관리계획 수립범위 협의, 면적 1만 ㎡ 이상 가능여부, 도로 ·공원 등 기반시설 정비가능성, 사업성 등)

주민제안 방식으로 모아타운을 추진하려면 일정수준 이상의 주민 동의가 필요합니다.

서울시는 주민제안형 모아타운 전문가 자문을 요청하기 위한 동의요건을

토지등 소유자 60% + 토지면적 1/2 이상 으로 운영하고 있습니다.

여기서 중요한 점은 주민동의율이 높다고 바로 모아타운으로 지정되는 것은 아니라는점, 대상지 역건과 주민찬반의견, 주변지역과의 연계성등을 종합적으로 검토하게 됩니다.

주민의견 사전조사 

구청은 주민제안된 모아타운에 대해 주민의 사업추진 의사를 확인하기 위해 주민의견에 대한 설문조사가가 진행될 수 있습니다.

이 과정에서 특히 확인해야 할 것이 반대율 입니다.

서울시는 주민제안 모아타운 검토기준을 강화하면서 주민갈등이 큰 지역을 걸러 낼수 있도록 반대동의율 기준을 두고 있는데요.

토지등 소유자 반대 25% 이상 또는 토지면적 기준 반대 1/3 이상

인 경우 모아타운 추진의 거의 어렵다고 보시면 됩니다.

따라서 투자목적으로 모아타운 추진지역을 살펴볼때는 반드시 반대동의율을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

(아래는 서초구청 게시판에 올라온 주민의견 사전조사 실시내역입니다)

서울시 전문가  사전자문

자치구 검토와 주민의견 확인을 거쳐 구청은 서울시에 전문가 사전자문을 요청하게 됩니다.

전문가 자문에서는 대상지의 범위와  사업가능성, 도로와 공원 등 기반시설 계획, 주변지역과의 연계 등을 검토합니다.

이 과정에서 대상지가 변경되거나, 추가적인 보완을 요구받을 수 있습니다.

그리고 중요한것이 권리산정기준일 입니다.

주민제안형 모아타운의 투기수요 유입을 막기 위해 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정기준일을

서울시 전문가 자문요청 접수일 또는 (주민요청시) 자치구 접수일로 앞당겨 지정할 수 있도록 하고 있습니다.

따라서 모아타운 추진지역 내 투자할 때는 단순히 사업추진 여부만 볼것이 아니라, 해당지역의 권리산정기준일을 반드시 확인해야 합니다.

[주민제안형 관리계획 수립 ]

전문가 자문 등을 거칭 후에는 모아타운 관리계획이 구체화하게 됩니다.

주민이 비용을 부담하여, 정비계획(안), 기반시설 계획, 블록별 사업구성안을 직접 만들어서 제안하게 됩니다.

이 단계부터 모아타운 추진중, 이런 표현이 가능하긴 합니다.

관리계획에는 대상지 범위 뿐만 아니라

• 토지이용계획
• 도로 등 정비기반시설 게획
• 블록별 사업계획
• 건축물의 규모와 배치
• 주빈지역과의 연계방안

등이 담기게 됩니다.

이 과정에서 자치구와 서울시 협의가 이루어지고,

교통,도로,공원,학교 등 여러 분야에 대한 검토와 보완이 반복될 수 있습니다.

[주민제안형 관리계획수립] ↔  [자치구 ·서울시 협의 및 보완 ]

[자치구 ·서울시 협의 및 보완 ]

구청 에서 서울시 협의가 진행되며, 교통, 학군, 공원, 하수, 구역 등에 대한 보완요구 ↔ 주민안 수정 이 반복됩니다.

주민주도에서 관 주도로 전환 되는 구간이며,

모아타운 추진절차 중 기간이 가장 오래 걸립니다. (6개월 ∼1년 이상)

따라서 주민제안 이후 실제 모아타운 지정까지는 상당한 시간이 소요될 수 있으며, 대상지에 따라 진행속도에도 큰 차이가 있습니다.

모아타운 구역지역 지정 (서울시 도시계획 위원회) 

관리계획에 대한 검토와 심의 등을 거치면 최종적으로 모아타운으로 지정 ·고시 됩니다.

여기까지 와야 해당지역이 공식적으로 모아타운 관리지역으로 지정됐다고 볼 수 있습니다.

물론 모아타운지정이 곧 아파트 착공을 의미하는 건 아니구요,

모아타운은 여러개의 개별 모아주택사업이 보다 체계적으로 추진될 수 있도록 하나의 관리계획을 마련하는 개념이기때문에,

저정이후에도 각각의 사업구역에서 별도의 사업절차를 진행하게 됩니다.

모아타운 지정 이후 개별 모아주택 사업 

모아타운이 지정된 이 후 관리지역 안에서 개별적으로 가로주택정비사업 등 모아주택사업이 진행됩니다.

일반적인 가로주택정비사업의 경우

조합설립 → 사업시행계획인가 → 이주 ·철거 → 착공 → 준공 

의 절차를 거치게 됩니다.

이중 조합설립단계 에서는 높은 주민동의율이 필요합니다.

토지소유자 75% 이상 + 토지면적 2/3이상의 토지소유자 동의가 필요합니다. (26년7월 시행법령 기준)

모아타운 투자 시 진행단계를 꼭 확인하세요. 

모아타운 추진지역이라고 해서 모든 같은 단계에 있는 것이 아닙니다.

아주 극초기로 주민의견을 모으는 단계도 있고,

구청 접수를 위한 동의서 징집 중인 곳도 있고,

관리계획을 수립하는 곳,

모아타운으로 지정된 곳도 있습니다.

단순히 “모아타운 추진 중” 이라는 말만 보고 투자여부를 판단하기 보다는

현재 어느단계까지 진행됐는지, 주민동의와 반대율은 어느  정도인지, 서울시 자문이 진행됐는지, 권리산정기준일은 언제인지 등을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

서초구 모아타운 추진현황은 ? 

서초구 내 각 모아타운 위치와 추진 상황과 개별사업추진 현황은  아래 글에서 별도로 보실수 있습니다.

☞ 서초구모아타운 추진현황 총정리 

☞방배초모아타운 추진현황 주민의견 조사 결과  

바로보는부동산은 서초구 방배동 ·서초동의 재건축과 모아타운 추진현황을 지속적으로 확인하고 있습니다.

모아타운 추진지역의 매물이나 진행상황이 궁금하시면 편하게 문의해주세요.