방배13구역·방배14구역 공사비 비교｜세대당·연면적 기준 얼마나 차이날까?

최근 방배14구역에 이어 방배13구역도 감리자모집 공고가 나오면서 두 구역의 사업규모와 총공사비, 예정 공사기간 등을 비교해 볼수 있게 됐습니다.

방배13구역과 방배14구역은 모두 방배동에서 재건축을 추진하고 있는 사업장으로, 기존 건축물 철거를 마치고 착공을 준비하고 있다는 공통점이 있는데요.

두 구역의 감리자 모집공고와 공사비 산출내역을 보다 보니 재미있는 차이가 하나 보이네요.

방배13구역 총공사비는 약 1조 1,369억원, 방배14구역은 약 3,327억원 입니다. 

총 공사비를 보면 당연히 규모가 큰 방배 13구역이 훨씬 많습니다.

그런데 세대수와 연면적을 기준으로 나눠서 계삲보면 방배14구역이 단위당 공사비가 상당히 높게 나타납니다.

왜 이런 차이가 발생하는지 공정별 공사비까지 한번 비교해봤습니다.

방배13구역 ·방배14구역 사업규모 비교 

먼저 두 구역의 사업규모부터 비교해볼게요.

방배13구역은 지하6층 ∼지상22층, 32개동, 총 2,228세대 규모입니다.

방배14구역은 지하6층 ∼지상15층, 11개동, 총 492세대 입니다.

방배14구역  총공사비는 29% 수준

총공사비는 방배13구역 약 1조 1,369억원, 방배14구역 약 3,327억원 입니다.

방배14구역의 총 공사비는 방배13구역의 약 29.3% 수준입니다.

그런데 세대수를 비교하면 방배14구역 492세대는 방배13구역 2,228세대의 약 22.1% 에 불과합니다.

즉, 방배14구역은 방배13구역 대비 세대수는 약 22% 규모인데, 총공사비는 약 29% 수준입니다.

세대수 차이에 비해 총공사비의 차이는 상대적으로 작게 나타나는 셈인데요.

이 차이가 세대당 공사비와 연면적 기준 환산 공바시를 비교해 보게 된 이유입니다.

세대당 공사비는 방배14구역이 33% 높아요. 

총공사비를 전체 세대수로 단순하게 나눠보면,

방배13구역 : 1조 1,368억 7,888만원 / 2,228세대 → 세대당 약 5.1억원 

방배14구역 : 3,327억4,852만원 / 492세대 → 세대당 약 6.76억원 ( ▲ 1억 6,600만원) 

방배14구역이 세대당 공사비는 방배13구역보다  약 33%  더 높게 계산됩니다. 

물론 세대당 공사비는 평면구성과 지하공간, 커뮤니티및 부대복리시설 등이 모두 포함된 총공사비를 단순히 세대수로 나눈 값입니다.

따라서 실제 한 세대를 짓는데 들어가는 공사비라는 의미는 아니고, 두 사업장의 규모를 동일한 기준으로 비교하기 위한 단순 환산값 으로 보는 것이 맞습니다.

연면적 기준으로 방배14구역이 39% 높아요

이번에는 감리자 모집공고에 기재된 총공사비를 전체 연면적으로 나눠봤어요.

• 방배13구역 : 총공사비 약 1조1,369억원 / 연면적 475,731.31㎡ → ㎡ 당 약239만원 → 평당 약 790만원
• 방배14구역 : 총공사비 약 3,327억원 / 연면적 99,999.56㎡ → ㎡ 당 약333만원 → 평당 약 1,100만원

연면적 기준으로 단순 환산하면 방배14구역 방배13구역보다 평(3.3 ㎡ )당 약 310만원, 약 39% 높게 계산됩니다.

생각보다 차이가 큽니다.

790만원 과 1,100만원을 ‘평당 공사비’라고 해도 될까? 

이 부분은 꼭 구분해서 볼 필요가 있어요.

위에서 계산한 790만원과 1,100만원은 조합과 시공사가 공사계약을 체결할 때 일반적으로 이야기하는 계약상 ‘평당 공사비’와 동일한 개념이 아닙니다.

감리자 모집공고에 기재된 총공사비를 각 사업장의 전체 연면적으로 나눠 제가 동일한 방식으로 단순 환산한 수치입니다.

따라서 방배13구역 평당 공사비 790만원, 방배14구역 평당 공사비 1,100만원 이라고 단정하기 보다는

감리자모집 공고상 총공사비를 전체 연면적으로 단순 환산할 경우 방배13구역 약 790만원/평, 방배14구역 약 1,100만원/평 으로 계산된다. 라고 보는 것이 정확합니다.

왜 방배14구역 공사비가 높게 나올까?

방배14구역은 492세대, 방배13구역 2,228세대의 약 22% 규모입니다.

주요 공정별 방배13구역과 방배14구역의  순공사비를 비교해볼게요.

방배14구역의 세대수는 방배13구역의 약 22% 밖에 되지 않는데, 토목 ·건축 ·기계설비 공사비는 방배13구역의 약 30 ∼34% 수준입니다.

방배14구역 토목공사비는 33.5% 수준

방배13구역 토목공사비는 약 1,524억, 방배14구역 약 510억, 방배13구역 대비 약 33.5% 수준입니다.

방배14구역의 토목공사 내역을 조금 더 살펴보면,

• 토공사 : 약 241억원
• 흙막이공사 : 약 165억원
• 조경공사 : 약 84억원

등으로 구성되어 있습니다. 방배14구역은 492세대의 비교적 작은 단지지만, 지하6층까지 계획된 사업장인데요,

단순히 세대수가 적다고 해서 토목공사비나 지하공사 관련 비용까지 같은 비율로 줄어드는것은 아니라는 점을 확인할 수 있었어요.

방14구역 건축공사비는 31.2% 수준 

건축공사 역시 마찬가지 인데요.

방배13구역 : 약 6,265억원, 방배14구역 : 약 1,957억원

방배14구역의 건축비가 방배13구역의 약 31% 수준입니다.

방배14구역 건축공사 내역 가운데서는 철근콘크리트공사비가 약 1,152억원으로 상당한 비중을 차지하고 있습니다.

방배14구역 전체 세대수는 방배13구역의 약 22%에 불과하지만, 토목 ·건축 ·기계설비 등 주요 공정에는 방배13구역 공사비의 약 30% 정도로 투입되는 구조를 보이고 있어요.

이런 차이가 앞서 계산한 세대당 공사비와 연면적 기준 환산 공사비가 방배14구역에서 상대적으로 높게 나타나는 배경 중 하나로 볼수 있어요.

다만 두 구역은 평형구성이나 지하공간, 설계, 마감수준, 커뮤니티 및 부대복리시설, 현장여건 등이 모두 다르기 때문에 특정 공정 하나만으로 전체 공사비 차이의 원인을 단정하기는 어렵습니다.

공사기간 비교도 흥미롭습니다. 

방배13구역(2,228세대) : 26년11월1일 ∼30년11월30일 (49개월)

방배14구역 (492세대) : 26년10월 ∼30년12월 ( 51개월)

전체 공사기간과 세대수가 반드시 비례하는 것은 아니기 때문에 이를 가지고 어느 사업장 공사가 어렵다고 단정할 수는 없지만,

두 사업장의 공사규모와 현장조건이 상당히 다르다는 점을 보여주는 하나의 비교 자료로는 볼수 있을 거 같아요.

두 구역 모두 착공준비 본격화

방배14구역과 방배13구역 모두 26년8월 전기 감리자 모집공고가 나왔습니다.

두 구역모두 기존 건축물 철거 이후 오랫동안 착공을 기다려온 사업장인데요.

감리자 선정 절차까지 진행되면서 실제 착공을 위한 준비가 보다 구체화 되고 있는 모습입니다.

현재 공고상 일정으로는 방배 14구역이 26년10월, 방배13구역은 26년11월 착공을 전제로 하고 있습니다.

다만 이는 감리자 모집공고상의 예정 공사기간이므로 실제 착공 및 준공 일정은 향후 현장상황과 사업진행에 따라 변경될 수 있습니다.

공사비가 높으면 분양가도 더 비쌀까?

공사비가 높아지면 조합의 사업비와 분양가에도 영향을 줄 수 있습니다.

하지만 이번 비교결과만 가지고 방배14구역의 일반분양가가 방배13구역보다 높을거라고 판단하기는 어려워요.

분양가는 공사비 뿐만 아니라 토지비, 금융비용, 조합원 분담금, 일반분양 물량, 분양 시점의 주변 시세 등 여러가지 요소의 영향을 받기 때문입니다.

따라서 이번 비교는 어느 구역의 사업성이 더 좋다거나, 향후 분양가가 더 높을지를 판단하기 위한 자료라기 보다는,

비슷한 시기에 착공을 준비하는 방배13구역과 방배14구역의 실제 공사규모와 공사비 구조가 얼마나 다른지를 비교해 보는 자료로 보는것 좋겠어요.

정리해보면,

이번 감리자 모집공고의 공사비 산출내역을 기준으로 비교해 보면

총공사비 

• 방배13구역 : 약 1조1,369억원
• 방배14구역 : 약 3,327억원

세대당 단순 환산

• 방배13구역 : 약 5.1억원
• 방배14구역 : 약 6.8억원

연면적 평( 3.3㎡) 당 단순 환산 

• 방배13구역 : 약 790만원
• 방배14구역 : 약 1,100만원

으로 계산됩니다.

공사비 세부공정을 보면 토목 ·건축·기계설비 등 주요 공정의 공사비가 방배14구역은 방배13구역의 약 30%  안팎수준이라는 점이 눈에 띕니다.

이번 비교에서 확인할 수 있는 것은 단순히 세대수가 적다고 공사비도 같은 비율로 줄어들지는 않는다는 점 입니다. 

방배14구역은 방배13구역보다 단지 규모는 작지만 토목 ·건축 등 주요 공정의 공사비 비중은 상대적으로 높게 나타 났습니다. 세부 공정별 구성 역시 두 사업장 모두에서 차이가 확인됩니다.

다만 이러한 차이는 사업규모 뿐 아니라 설계, 구조, 지하공간, 마감수준, 부대복리시설 및 현장여건등에 복합적으로 작용한 결과일 수 있으므로, 공사비산출 내역만으로 정확한 원인을 단정하기 어렵습니다.

또한 앞서 계산한 790만원과 1,100만원은 어디까지나 감리자 모집공고의 총공사비를 전체 연면적으로 나눈 단순 환산값이며, 시공계약상 평당 공사비와는 구분해서 볼 필요가 있습니다.

방배13구역과 방배14구역 모두 이제 착공을 앞두고 있는 만큼 실제 착공과 일반분양 일정 등 새로운 내용이 확인되면 계속 업데이트 할게요!

방배동재건축 같이보기 

☞ 방배13구역 재건축 추진현황 총정리

☞ 방배14구역 재건축 추진현황 총정리 

바로보는부동산은 방배13구역과 방배14구역을 비롯해서 방배동 일대 재건축 사업의 진행상황을 지속적으로 확인하고 있습니다.

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