방배14구역 재건축 총정리 | 방배르엘 492세대·착공·평면도

방배동 재건축 사업들이 하나둘 입주와 착공단계로 넘어가면서 방배14구역 진행상황에도 관심이 높아지고 있습니다.

방배14구역은 관리처분인가를 오래전에 받았지만 이후 사업 진행에 상당한 시간이 걸렸던 곳입니다.

특히 사업구역과 인접한 이수중학교 학생들의 통학안전과 주변도로 문제등이 사업 진행에 중요한 쟁점으로 거론되어 왔는데요.

최근에 !!! 분위기가 조금 달라지고 있습니다.

사업장 철거 이후 사업지행계획 변경인가가 이루어졌고, 이수중학교 환경개선공사에 이어 감리자선정, 정비기반시설 도로공사, 일반분양가 산정관련 절차까지 잇따라 진행되고 있습니다.

특히 8월13일 서초구에서 공고한 주택건설공사 전기감리자 모집공고를 보면 방배14구역 전체공사기간을 26년10월1일 부터 30년12월31일까지, 착공일로부터 51개월로 명시하고 있습니다.

오늘은 방배14구역 사업개요, 사업지연 사유, 현재 진행상황, 착공과 일반분양 전망까지 정리해볼게요!

방배14구역은 서초구 방배동 975-35번지 일대에서 추진되고 있는 주택재건축 정비사업 입니다.

시공사는 롯데건설, 명칭은 방배르엘 입니다.

방배14구역 사업개요

• 위치 : 서울 서초구 방배동 975-35번지 일대
• 사업유형 : 주택재건축정비사업
• 정비구역면적 : 27,541.2㎡ ( 8,331평)
• 규모 : 지하6층 ∼지상15층 11개동
• 시공사 : 롯데건설
• 총세대수 : 492세대 (분양 440세대, 임대 52세대)
• 총사업비 : 5,604억 ※ 서초구 전기 감리자 모집공고 참조
• 총공사비 : 3,327억원 ( 부가세제외)
• 최근 사업계획변경 승인 : 26년4월17일
• 공고상 전체 공사기간 : 26년10월1일 ∼30년12월31일 (착공일로부터 51개월)
• 현재단계 : 철거 완료 후 착공준비

총세대 492세대는 전용면적기준으로  분양 440세대, 임대 52세대

• 59㎡ : 150세대 ( 임대 : 49세대)
• 84㎡ : 252세대 (임대 : 3세대)
• 104㎡ : 38세대

로 구성됩니다.

분양주택 440세대는 조합원 물량을 의미하는 것은 아니구요.  여기에는 일반분양 포함물량입니다.

방배14구역 타입별 세대수 및 평면도 

방배14구역은 전용59㎡, 84㎡, 104㎡ 로 구성되며 총 7개 타입이 계획되어 있습니다.

가장많은 타입은 84A 103세대, 84B 100세대, 59A 85세대, 59B 79세대 순입니다.

전체적으로 59㎡과 84㎡ 이 대부분을 차지하고 대형평형 104㎡ 도 38세대가 계획되어 있습니다.

[59A 타입 평면도] 

침실3, 욕실2개를 갖춘 3베이 구조입니다.

침실1, 거실, 안방이 전면에 배치되고 주방옆 다용도실과 침실로 구성되더져 있습ㄴ디ㅏ.

104동, 108동, 110동에 있어요.

[59B 타입 평면도] 

타워형구조입니다. 안방에 파우더룸이 마련되어 있구요. 거실과 주방, 식당이 연결된 구조입니다.

[59C 타입 평면도] 

3베이 구조인데요. 안방이 주방 위쪽에 있어요.

[84A 타입 평면도] 

침실3, 욕실2 에 안방 드레스룸과 파우더룸을 갖춘 구조입니다.  안방 오픈발코니 있습니다.

[84B 타입 평면도] 

침실3, 욕실2구조로 현관과 주방쪽에 각각 펜트리가 배치돼 수남공간이 비교적 다양한 구조입니다.

안방에 드레스룸과 파우더룸이 마련돼 있으며 오픈 발코니가 계획되어져 있습니다.

 [84C 타입 평면도] 

주방, 거실 식당이 넓게 이어지고 다용도실, 실외기실이 별도로 배치된 구조입니다.

[104A 타입 평면도]  

방배14구역에서 가장 큰 평형으로 침실4개, 욕실2개로 구성됩니다.

안방 드레스룸, 파우더룸 외 별도 침실3와 팬트리가 있고, 넓은 거실과 주방, 식당을 갖춘 구조입니다.

방배14구역 입지 

방배14구역은 방배역과 사당역 사이 안쪽 주거지역에 위치합니다.  기존 저층 주거지와 학교, 공원 등이 가까운 주거 중심의 입지가 특징입니다.

교통환경 

방배14구역은 지하철2호선 방배역, 7호선 내방역을 이용할수 있으며,  2·4호선 사당역과 4 ·7호선 이수역도 접근 가능한 위치입니다.

차량으로는 남부순환로, 방배로를 이용할수 있으며 서초·강남권, 사당·동작역 방면이로 이동이 편리한 위치 입니다.

교육환경 

이수중이 바로 단지옆에 인접해 있다는 점이 가장 눈에 띄는데요, 이수중과 정말 가깝다보니 학생 통학로 학보가 중요한 계획 요소로 다뤄졌습니다.

22년 서울시 정비계획 변경시에도 구역중앙에 공공보행통로를 조성해 이수중 통학생과 지역주민의 보행편의를 높이는 계획이 포함되었었습니다.

방배14 인근에는 상문고, 서울고, 동덕여고 등 학교들이 위치해 있구요.

공원 및 자연환경 

방배14구역 인근에는 도구머리공원, 매봉재산, 방배근린공원, 우면산 등 녹지공간이 자리하고 있습니다.

정비계획 변경과정에서 기존에 분리되어 있던 안산어린이공원과 도구머리 공원을 연결하는 공원조성계획도 반영됐습니다.

방배14구역은 방배동 도심생활권을 이용하면서 주변 녹지와 비교적 가까운 주거환경을 갖추게 되는 것으로 보입니다

방배동 신축주거벨트 

방배14구역의 주요 특징은 주변에 재건축 사업이 동시에 진행되고 있다는 점입니다. !

바로 앞에 디에이치방배, 방배13구역, 방배15구역을 비롯한 여러 정비사업이 진행되고 있습니다.

이에 따라 방배14구역 단독으로 492 세대가 들어서는 것 뿐만 아니라 방배동일대 대규모신축 주거단지내 한축이라는 점 도 정말 큰 장점이라고 볼수 있습니다.

방배14구역 재건축 진행 과정

방배14구역 주요 사업진행과정을 살펴보겠습니다.

2025넌8월 : 사업시행계획 변경인가

2025년 ∼2026년 : 이수중학교 환경개선공사 및 각종 착공 준비

2026년 현재 : 감리자 지정 · 도로공사 · 일반분양 준비 진행

서울시 정비사업 정보몽땅의 공식 사업단계는 현재까지  ‘철거신고’로 표시되어 있습니다.

방배14구역은 왜 착공까지 오래 걸렸을까?

방배14구역 재건축 절차 자체만 놓고 보면 상당히 오래전에 사업이 진행된 곳입니다.

17년 6월20일 최초 사업계획승인을 받은 이후 이주와 철거까지 진행됐지만, 26년 현재까지 착공신고가 안되고 있는 상태인데요.

방배14구역 사업이 늦어지는 과정에서 여러 문제가 있었지만, 그중에서도 특히 중요한 부분이 이수중학교 통학과 도로 문제였습니다.

방배14구역은 이수중학교와 인접해 있어 공사가 진행될 경우 대형공사차량의 이동동선과 학생들의 등하교 동선을 어떻게 분리하고 안전하게 확보할 것인지가 중요한 과제인데요.

기존 도로의 처리와 주변주민들의 통행 문제도 함께 고려해야 했기 때문에 단순히 철거가 끝났다고 바로 착공할 상황이 아니였습니다.

최근 도로와 학교 관련 절차 진행

25년 이수중학교 주변 환경개선공사 업제  선정 절차 진행

26년7월 정비기반시설(도로) 공사 협력업체 선정 공고 가 나왔는데요.

방배14구역에서 이수중 통학환경 과 도로문제가 오랫동안 중요한 변수였다는 점을 고려하면 눈여겨볼만한 내역입니다.

특히 이번에는 단순 도로검토가 아니라 실제 공사를 수행할 업체를 선정하는 절차 라는 점에서 큰 의미가 있는데요,

물론 이 공고만으로 도로 및 통학로 문제가 모두 해결됐다고 단정짓기는 어렵지만, 도로공사가 실제로 어떻게 진행되는지 확인할 필요가 있습니다.

감리자모집, 어떤 의미일까?

이번 서초구청 감리자 모집 공고가 떴는데요,

감리자는 시공사가 아파트를 설계도면과 관련 기준에 맞춰 제대로 짓고 있는지를 확인하고 감독하는 역할을 합니다.

26년8월13일 서초구청이 방배14구역 주택건설공사 전기 감리자 모집 공고를 냈습니다.

철거를 끝낸 현 상태에서 감리자 선정이 진행된다는 것은

실제 공사를 시작하기 위한 실무 준비가 상당히 구체화 되고 있다는 의미 로 볼수 있습니다 .

착공은 2026년 10월?

이번 감리자 모집공고에서 가장 눈에 띄는 부분은 공사기간입니다.

공고문에는 전체 공사기간을

2026년10월1일 ∼2030년 12월 31일(공사기간 착공일로부터 51개월) 로 기재하였습니다.

따라서 현재 계획상으로는 26년 10월 착공을 목표로 준비가 진행되고 있는 것으로 볼 수 있습니다.

다만 공고문에는 착공일정이 현장여건 등에 따라 변동될 수 있다고 명시돼 있습니다.

따라서 현재 단계에서는 “감리자 모집공고상 2026년 10월 착공을 기준으로 공사일정이 계획돼 있다” 라고 보면 될거 같아요.

일반 분양 준비도 시작 

착공준비 와 함께 일반분양 관련 절차도 진행되고 있습니다.

26년7월 일반분양가 산정 및 심의업무 대행  용역 협력업체 선정 공고가 나왔습니다.

아직 일반분양가나 쳥약일정이 확정되었다는 의미는 아니지만,

조합일 일반분양을 위한 가격산정과 심의 준비에 들어갔다는 점에서 의미가 있습니다.

철거완료 → 26년4월 사업계획변경 승인 → 이수중학교 환경개선 및 도로공사 준비 → 감리자 선정 절차 → 일반분양가 산정 ·심의 준비 → 공고산 26년10월 착공 계획

으로 진행되고 있습니다.