방배13구역 방배포레스트자이 착공 전 추천 매물 총정리

“방배13구역 착공 도대체 언제 되나요?”
“착공 전에 들어갈 수 있는 저렴한 매물이 있나요?”

최근 저희 사무실로 가장 많이 들어오는 문의입니다.

방배13구역(방배포레스트자이)은 이주와 철거가 끝나면서 매수 대기자분들의 매물 문의가 매우 활발한데요.

특히 서초구청에 감리자 모집공고와 환경영향평가 공사중지 통보가 올라오면서 ‘착공 시기’에 대한 관심이 더욱 집중되고 있습니다.

결론부터 말씀드리면, 현장은 기존 노후 주택 철거와 토양정화(오염토 반출) 작업까지 모두 완료된 상태입니다.

다만 구청 공고의 사유처럼 본공사 착공계 접수 전 시공사와의 본계약 협상 및 내부 조율로 인해, 당초 예상되었던 10월 말~11월보다는 착공 시점이 다소 순연될 가능성이 높습니다.

서초구는 투기과열지구이므로 구청에 본공사 착공계가 정식 접수되는 순간, 10년 보유·5년 거주 요건을 갖춘 극소수 예외 매물을 제외하고는 조합원 입주권 거래가 전면 금지(전매 제한)됩니다.

따라서 착공 일정이 조율 중인 지금이야말로, 방배13구역 알짜 입주권을 잡을 수 있는 ‘실질적인 마지막 매수 기회’입니다.

오늘 바로보는부동산에서는 현재 거래 가능한 방배13구역의 평형별 추천 매물과 초기투자금, 총투자금을 알기 쉽게 비교해 드립니다.

방배13구역 착공 시기 팩트 체크(철거 ·오염토 완료 후 현재상황) 

많은 분들이 “도대체 언제 착공하느냐”고 물어보십니다.

서초구청 공고상 감리자 선정 절차가 진행 중이며, 현장은 기존 건축물 철거와 토양오염도 정밀조사 및 오염토 반출 작업이 완전히 끝난 상태입니다.

다만 조합과 시공사 간의 최종 본계약 협의 등 내부 조율 과정이 남아 있어, 공식적인 본공사 착공계 접수는 연말 또는 내년 초로 다소 순연될 것으로 전망됩니다.

※ 단지 전체 개요 및 타입별 세대수, 입지 총정리는 아래 글을 참고하세요.

☞ [방배13구역 재건축 총정리 | 추진현황, 사업개요, 입지 보러가기]

방배13구역 착공 후 조합원 지위 양도 제한 규정 핵심

투기과열지구 재건축 구역은 도시정비법 제39조에 따라 구청에 착공계가 정식 수리되는 순간부터 준공(소유권이전고시) 때까지 조합원 명의 변경이 전면 금지됩니다.

착공 이후 합법적으로 매수가 가능한 예외 조건은 매우 까다롭습니다.

• 세대원 전원 기준 1세대가 1주택만 소유
• 10년 이상 보유 및 5년 이상 거주 요건을 충족한 조합원의 매물

이러한 예외 요건을 갖춘 매물은 단지 전체를 통틀어도 손에 꼽힐 정도로 귀하며, 착공 후에는 부르는 게 값이 될 가능성이 큽니다.

대다수의 일반 조합원 매물은 착공계가 들어가기 전에 매수해야 합니다.

방배13구역 평형별 추천 매물 비교 

현재 거래 가능한 방배13구역 추천 매매가(초기투자금), 대략적인 추가분담금, 총투자금 내역입니다.

[59A 타입 (고층)]

– 매매가(초기투자금) : 20.35억 원

– 추가분담금 : 10.25억 원

– 총투자금 : 30.60억 원

– 특징 : 59타입 중 최저 초기자금(20.35억)으로 진입 가능한 매물

[59C 타입 (고층)]

– 매매가(초기투자금) : 20.70억 원

– 추가분담금 : 8.86억 원

– 총투자금 : 29.56억 원

– 특징 : 총투자금 30억 미만 최저가 가성비 급매물

[84C 타입 (저층)]

– 매매가(초기투자금) : 24.32억 원

– 추가분담금 : 11.68억 원

– 총투자금 : 36.00억 원

– 특징 : 84 국민평형 중 최저 초기투자금(24.32억) 매물

[84C 타입 (고층)]

– 매매가(초기투자금) : 26.10억 원

– 추가분담금 : 9.90억 원

– 총투자금 : 36.00억 원

– 특징 : 국민평형 84 로얄 고층 (저층과 총투자금 36억 동일 메리트)

[84D 타입 (저층)]

– 매매가(초기투자금) : 24.29억 원

– 추가분담금 : 11.71억 원

– 총투자금 : 36.00억 원

– 특징 : 84타입 안정적인 실투자 매물

[112 타입 (저층)]

– 매매가(초기투자금) : 25.62억 원

– 특징 : 단지 내 희소 대형 평형, 25억대 초기자금을 매수가능

[125B 타입 (고층)]

– 매매가(초기투자금) : 38.00억 원

– 특징 : 추가분담금이 적은 매물

방배13구역 평형대별 추천 매물 핵심 브리핑

– 가성비 최고 59C 고층 (매매가 20.7억 원)

방배동 신축 브랜드 대단지를 총투자금 30억 원 미만으로 잡을 수 있는 가장 매력적인 매물입니다. 권리가액이 비교적 높아 향후 분담금 부담이 적습니다.

– 실거주 1순위 84D 저층 (매매가 24.29억 원)

실거주 매수자분들이 가장 많이 찾는 국민평형 물건입니다.

초기투자금이 낮아 대출없이 84 매수를 희망하시는 분께 추천드리는 매물입니다.

-저렴한 대형평형 112타입 ( 매매가 25.6억) 

매매가 25.6억으로 43평형대를 매수할수 있는 정말 좋은 매물입니다. 갖고계신 금액이 적지만 큰 평형을 원하는 손님께 추천드립니다.

– 희소 가치 125B 대형 고층 (총투자금 42.0억 원)

단지 전체에서도 배정 세대수가 극히 적은 대형 평형입니다.

종전 권리가액이 17억 원으로 매우 커서 향후 납부할 분담금이 단 4억 원에 불과하며, 총투자금 42억 원으로 대형 펜트급 로얄층을 확보할 수 있습니다.

방배13구역 입주권 계약시 필수 체크포인트 

첫째, 착공 전 안전한 잔금 및 조합원 지위승계 일정 확보가 중요합니다.

철거와 토양정화가 끝나고 본공사를 준비하는 단계이므로, 착공계 접수 전 소유권 이전과 조합 명의변경이 확실하게 완료될 수 있도록 계약 일정을 여유 있게 세팅해야 합니다.

둘째, 자금조달계획서와 객관적 증빙자료를 미리 준비해야 합니다.

서초구는 투기과열지구이므로 거래금액과 무관하게 자금조달계획서와 통장 잔고증명 등 증빙자료 제출이 필수입니다.

원활한 잔금 처리를 위해 자금 출처를 사전에 꼼꼼히 점검해 두어야 합니다.

방배13구역 매물관련 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 방배13구역 착공은 정확히 언제쯤으로 예상되나요?

A. 현장 철거와 오염토 반출 정화 작업은 모두 끝났습니다. 현재 감리자 선정 및 시공사 본계약 협의 등 내부 조율 단계에 있어, 본격적인 본공사 착공계 제출은 일정 부분 순연되어 연말 전후가 될 가능성이 높습니다.

Q2. 착공 이후에는 방배13구역 매물을 절대 살 수 없나요?

A. 세대원 전원 기준 1주택자로서 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 요건을 충족한 조합원의 물건은 착공 후에도 매수가 가능합니다.

다만 이러한 조건을 갖춘 매물은 극히 드물고 프리미엄이 높게 형성되므로, 착공 전 일반 매물이 잠기기 전에 진입하는 것이 유리합니다.

Q3. 방배13구역 개별 호실 권리가액 확인 및 안전한 입주권 계약 상담은 어떻게 받나요?

A. 재건축 입주권 거래는 이주비 대출 승계, 추가분담금 납부 스케줄, 토지분 취득세(4.6%) 산정까지 복합적인 권리 분석이 필수입니다.

방배 재개발 및 재건축 전문 우리별공인중개사사무소(02-584-8383)로 연락 주시면 안전한 진행을 도와드립니다.

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– 자금조달계획서 작성방법 및 증빙서류 총정리 :
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서초 및 방배 부동산 전문 상담 : 우리별공인중개사사무소 (02-584-8383)