방배13구역 재건축 총정리 | 추진현황, 사업개요, 타입별 세대수, 입주권

최근에 방배동 재건축 사업에 대한 관심이 높아지면서 방배13구역에 대한 문의도 꾸준하게 늘고 있는데요. 오늘은 방배13구역 재건축사업 추진현황에 대해 포스팅할게요.

방배13구역 사업개요 

방배13구역은 GS건설이 시공하는 방배포레스트 자이로 조성될 예정이며, 총 2,228 세대규모의 대단지 재건축 사업입니다.

현재는 관리처분인가 이후 철거가 완료된 상태이며,  2026년8월 전기 감리자 모집공고가 나오면서 착공을 위한 후속 절차가 진행되고 있습니다. 

방배13구역 추진현황

현재 방배13구역은 기존 건축물 철거가 완료되어 착공을 준비하고 있습니다.

올초 새로운 조합장이 선출 된 이후 업무인수를 진행했고, 조합원 분양신청도 완료된 상태인데요.

여기에 2026년8월27일 서초구청에서 방배13구역 재건축정비사업 전기 감리자 모집공고가 나왔습니다.

이번 공고에서 눈에 띄는 부분은 향후 공사일정 입니다.

공고문에는 방배13구역 전체 공사기간을 26년11월1일 ∼30년11월30일까지 착공일로부터 약 49개월로 기재되어 있습니다.

• 총사업비: 1조9,158억원
• 총공사비 : 1조1,369억원(vat별도)

방배13구역은 지하6층 ∼지상22층, 32개동, 총 2,228세대 규모입니다.

철거완료에 이어 감리자선정 절차까지 진행되면서 실제 착공을 위한 준비가 보다 구체화 되고 있는 모습입니다.

다만, 공고문에 기재된 공사기간은 향후 사업진행상황이나 사업계획 변경등에 따라 달라질 수 있으므로, 현재는 26년11월 착공을 전제로 제시된 예정일정으로 보시면 좋을거 같아요.

방배13구역 입지

(1) 교통환경

지하철 바로옆에 위치한 초역세권 위치는 아니지만, 사당역과 방배역을 이용하여 2호선과 4호선 이용이 가능해 강남권과 도심으로의 이동이 편리한 곳입니다.

또한 남부순환로와 동작대로를 통해 강남, 서초 및 여의도등  서울 중심부로 이동이 편리합니다.

다만, 단지가 큰 편이라 내부 위치에 따라 역과의 거리가 달라질 수 있습니다.

참고로 사당역 일대 상업, 생활편의시설과 방배역일대 먹자골목 등 상권을 함께 이용할 수 있다는 장점도  있습니다.

(2) 교육환경

방배13구역의 경우 방현초, 동덕여중, 동덕여고가 바로 단지와 인접해 있으며, 방배동과 서초구 일대의 우수한 교육환경을 함께 누릴 수 있다는 점도 장점입니다.

래미안원페를라, 디에이치방배가 입주하면서 만들어지는 방배동 일대 교육, 학원 인프라가 어떻게 변화할지 지켜볼 부분입니다.

(3) 숲세권

방배13구역 특징 중 하나가 우면산, 방배근린공원, 도구머리공원 등 주변 녹지와 비교적 가까운 주거환경이라는 점입니다.

예정 단지명인 방배포레스트 자이 가 단지의 입지적 특징을 잘 보여주는거 부분이기도 합니다!

재건축이 완료되면 대구모 신축아파트 단지로 바뀌면서 단지 내부조경과 주변 숲환경과 어우러져 실거주 측면에서 큰 장점이 될 수 있습니다.

사진은 디에이치방배에서 찍은 방배13구역인데요.  사업지 주변이 녹지로 둘러싸여 있는 걸 사진으로 확인하실수 있어요.

(4) 주변 재건축과의 시너지

방배13구역 입지를 볼때 방배13구역 하나만 보면 안됩니다.

방배동에서는 디에이치방배를 비롯해 여러 재건축 사업이 순차적으로 진행되고 있어, 장기적으로 볼때 이 일대 주거환경 자체가 크게 달라지고 있습니다.

방배13구역의 경우 단독으로 신축되는 아파트 단지가 아니라 방배동 일대 대규모 정비사업 흐름속에 들어가는 단지라는 점!이 가장 중요한 입지적 특징입니다.

즉,  방배13구역은 사당방배역세권 + 숲세권 + 주요 학군지 + 대단지 신축 뿐만 아니라 주변 재건축의 변화까지 함께 보는게 맞다고 봅니다.

방배13구역 타입

방배13구역은 재건축을 통해 지하6층 ∼ 지상22층, 아파트 32개동 2,228 규모 대단지로 조성될 예정입니다.

분양 및 임대세대수는 아래표를 참고하시면 됩니다.

※ 위 공급계획은 재개발닷컴 공개자료를 기준으로 정리한 표이며,  최근 조합원평형변경 신청 결과에 따라 실제 조합원배정 및 일반분양 물량은 달라질 수 있습니다.

주택형은 실수요 선호도가  전용 59 ㎡, 전용 84 ㎡가 중심입니다.

전용 59㎡ 859세대( 약 39%), 전용 84㎡ 950 세대 (약 43%) 로 계획되어 있어, 두 평형이 전체 세대의 상당부분 (약 82%) 를 차지합니다.

특히 방배13구역은 단지내 지형과 단차를 적극적으로 활용한 설계가 특징입니다.

획일적 평면구성에서 벗어나 다락형, 테라스형, 복층형,  1인거주를 위한 전용39타입 등 다양한 특화 타입을 계획해, 세대 위치와 주거형태에 따라 보다 폭넓은 선택이 가능하도록 구성되어져 있습니다.

※ 위 데이터는 서울시 정비사업 정보몽 사이트에서 조사하여 정리한 자료입니다. 

조합원 평형변경 신청 결과 

26년6월4일부터 7월7일까지 진행된 방배13구역 조합원 평형변경 신청 결과 1순위 신청자는 총 1,556명,  1+1으로 59타입을 신청한 1순위 신청자는 126명으로 집계되었습니다. (정보몽땅에 공개된 조합원수 1,505명)

조합원수 1,505명보다 높은 1,556명이 신청한 것은 사업이 장기간 지연되는 과정에서 조합원 수 또는 집계기준에 변동이 있었던 것으로 보입니다.

평형별 1순위 신청결과를 보면 조합원 선호도 차이가 나타났는데요.

특히 84A타입 고층은 126세대에 398명이 신청해 약 316%, 59D 고층은 23세대에 76명이 신청해 330%의 높은 신청율을 기록했습니다.

반면 59A, 59B 저층 등 일부 소형평형 저층은 1순위 신청율이 낮게 나타나면서 평형뿐 아니라 층에 따라서도 선호도가 크게  갈린 모습입니다.

다만 1순위에서 신청자가 적었던 타입이 그대로 일반분양분으로 넘어가는 것은 아니구요, 조합원들이 2순위부터 8순위까지 희망평형을 함께 신청했기때문에, 최종 배정결과가 나온 이후에야 일반분양으로 남는 타입과 세대수를 구체적으로 확인 할 수 있습니다.

일반분양 물량은 약 167세대 예상 

이번 평형신청 결과에서는 일반분양 물량예도 변화가 예상됩니다.

1순위 신청자 1,556명, 1+1 신청자는 126명으로 확인되며 이를  기준으로 계산하면 조합원에 배정될 주택은 총, 1,682세대가 됩니다.

방배13구여 전체 세대수는 2,228세대 이며 임대주택은 379세대 입니다.

따라서 현재 배정신청결과를 기준으로 단순 계산하면,

총 2,228세대 – 조합원배정예상 1,682세대 – 임대주택 379세대 = 167세대 

로, 일반분양 가능물량은 167세대 입니다.

다만 167세대는 현재 평형변경 신청결과를 기준으로 계산한 예상치입니다.  최종 조합원배정결과와 보류지 등 공급계획에 따라 실제 일반분양 세대수는 달라질 수 있으므로 향후 조합의 최종공급 계획을 확인해야 합니다!

방배13구역 향후 일정

현재 방배13구역은 관리처분인가와 철거를 마치고 착공을 위한 후속 절차를 진행하고 있습니다.

2026년8월 전기감리자 모집공고에 따르면 공사기간은 26년11월1일 부터 2030년 11월30일 까지 총 49개월로 예정되어 있습니다.

따라서 현재 공고상 일정대로 진행된다면 26년11월 착공 → 30년 11월 공사완료 일정으로 볼수있습니다.

향후에는 실제 착공여부, 일반분양 일정, 공사진행상황을 계속 확인할 필요가 있습니다.

다만 일 일정은 감리자 모집공고에 기재된 예정공사기간으로, 실제 사업진행 및 사업계획 변경등에 따라 달라질 수 있습니다.

방배13구역, 앞으로 주목할 부분

① 2,228 세대 대단지 신축이라는 희소성 

② 방배근린공원, 매봉재산, 도구머리공원 등 녹지와 접한 주거환경 

③ 사당역, 방배역 및 동작대로, 남부순환로를 이용할 수 있는 교통환경 

④ 디에이치방배를 비롯한 방배동 재건축 사업완료에 따른 주거환경의 변화 

⑤ 재건축초과이익 환수제에서 제외되어 수익성 보존

방배13구역은 단순히 하나의 단지만 놓고 보기보다는 앞으로 완성될 방배동 신축아파트 주거벨트 안에서 살펴볼 필요가 있는 사업지입니다.

다만, 아직 착공 전 단계인 만큼 향후 착공시점과 사업계획 변경, 조합원 분양 및 일반분양 일정등을 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

바로보는 부동산은 향후 사업진행상황과 실제 거래시장변화도 지속적으로 업데트이 하겠습니다.

방배13구역, 많이 궁금해하시는 내용 (QnA) 

Q. 방배13구역은 현재 어느 단계인가요? 

방배13구역은 관리처분인가 이후 철거를 거쳐 착공을 준비하는 단계 입니다.
조합원 분양신청도 진행 된 만큼 앞으로는 분양신청 결과를 반영한 후속 절차와 착공 일정이 중요 변수가 될것으로 보입니다.
따라서 현재 시점에서 단순히 관리처분인가를 받은 구역 이라기보다, 착공을 앞든 사업지로 진행 상황을 살펴보는 것이 좋아요.

Q. 일반분양 물량은 얼마나 될까요?

Q. 일반분양은 얼마나 나오나요? 

Q. 조합원 분양신청은 끝났는데, 이제 어떻게 진행되나요? 

Q. 지금 방배13구역 입주권을 살 수 있나요? 

Q. 방배13구역은 재건축초과이익 환수제 대상인가요?

Q. 방배13구역 일반분양에서 어떤 평형을 눈여겨 봐야 하나요?