바로보는부동산의 금일 포스팅 주제는 전월세전환율, 전세월세전환 계산하는 법, 임대사업자 년5% 임대료인상액 계산하기 등입니다.
아래 순서로 포스팅 됩니다.
전월세전환율 이란?
전월세전환율은 전세를 월세로 전환할때, 월세를 전세로 전환할때 적용되는 비율을 말합니다.
부동산에서 월세를 내놓으실때 월세시세가 어떻냐고 물어보면, 1억 이면 월 40으로 한다, 월 50으로 한다 이런 설명들을 들으셨을텐데요. 1억이면 월세 얼마다를 정할때 전월세전환율이 적용된것이라고 보시면 됩니다.
1억을 50만원으로 보는것은 전월세전환율 6%이면 월세는 약 42만원으로 보는것은 전월제전환율 5%가 적용됐다고 생각하시면 됩니다.
전월세전환율은 [ 기준금리 + 3.5%] 로 결정이 됩니다.
현재(20년9월, 기준금리 0.5%) 전월세전환율은 4% 입니다.
전세에서 월세로 전환하거나, 월세에서 전세로 전환할때 반드시 세입자동의가 필요합니다.
전월세전환율 계산
전월세전환율 계산 자체는 어렵지 않습니다.
전세에서 월세로 전환시는 [ (전세금액 × 전환율) ÷ 12개월 ]
월세에서 전세로 전환시에는 [ (월세 × 12개월) ÷ 전환율 ] 로 계산하면 됩니다.
막상 계산기에 계산할려면 헷갈리는데요, 간단하게 렌트홈 사이트에서 계산하실수 있습니다.
렌트홈에서 전·월세 금액 계산하기
- 렌트홈사이트에 접속하여 임대료계산 으로 들어간다.
- 인상율적용 체크박스를 빈 상태로 둔다.
- 희망하는 임대보증금 또는 월세금액 중 한항목만 입력한다.
- 아래쪽에 있는 “계산하기” 버튼을 클릭한다.
- 다시 계산하고 싶으면 “초기화” 버튼을 클릭하고 2번으로 진행한다.
5% 임대료 초과인상 제한
임대사업자
주택임대차보호법에 의해 보호받는 주택과 상가임대차보호법에 적용되는 상가건물의 경우 임대료 증액한도는 연5% 입니다. 연 5%는 매년 증액이 된다는 것이 아니고, 한번 증액하는데 5%라는 의미입니다.
등록임대사업자의 경우 연5% 임대료 초과인상금지를 어길 경우 위반건수에 따라 500만원에서 최대 3,000만원까지 과태료가 부과될수 있으며, 아래의 세제혜택이 배재될 수 있습니다.
- 장기보유특별공제
- 양도세 100% 감면
- 거주주택 비과세
- 종부세 합산 배재 및 양도세 중과 배제
- 임대소득세 감면
5% 임대료 초과인상에 대한 세금혜택 박탈은 2019년2월12일 이후 체결하는 계약부터 적용됩니다.
주택임대사업자의 경우 임대료의5%초과인상 제한규정은 받으시 지켜야 하므로, 임대료 상한액을 계산하는게 정말 중요합니다.
임대사업자의 경우 임차인이 바뀌어도 5%임대료 초과상한 제한은 그대로 지켜야 합니다.
일반 임대인 (임대사업자 ×)
새로 적용되는 주택임대차보호법적용으로 기존 임차인과 재계약시 임대료 5% 초과인상이 제한됩니다.
단, 임대사업자와 달리 임차인이 변경된 경우되어 새로운 임대차계약을 하는 경우에는 시세대로 증액하여 받을수 있습니다.
5% 임대료상한액 계산
렌트홈 사이트에서 간단하게 계산을 할 수 있는데요. 전월세 금액계산과 다른점이 인상율적용 체크박스에 체크해야 된다는 것 입니다.
- 렌트홈사이트에 접속하여 임대료계산 으로 들어간다.
- 인상율적용 체크박스를 체크표시 한다.
- 희망하는 임대보증금 또는 월세금액 중 한항목만 입력한다.
- 아래쪽에 있는 “계산하기” 버튼을 클릭한다.
- 다시 계산하고 싶으면 “초기화” 버튼을 클릭하고 2번으로 진행한다.
※ 20.9월기준 전월세전환율 기준 4.0%( 기준금리 0.5% + 3.5%)
전월세전환율 2.5% 입법예고
20년9월1일 현재 전월세전환율에서 2.5%로 하향하는 주택임대차보호법 시행령 일부개정안을 입법예고한 상태입니다.
그대로 진행이 된다면 다음달인 20년10월 부터는 기준금리에 더하는 3.5% 이율은 2%로 하향 조정해 적용될 예정이며,
기준금리가 0.5%로 그대로라면 다음달인 10월부터 전월세전환율은 현행 4%에서 2.5%로 낮아지게 됩니다.
월세늘어나는건 맞지만 전세가는 엄청나게 높게 산정이 될텐데 일단 발표되는걸 보고 다시한번 해당 내역은 포스팅 하도록 할게요.
전월세전환율 추세 및 특성
전월세전환율의 경우 기준금리와 함께 움직입니다. 기준금리가 낮아지면 전월세전환율도 낮아집니다.
보증금을 월세로 전환할때 전월세전환율이 높으면 월세가 높고, 전월세전환율이 낮으면 월세도 낮다는 의미인데요.
전세금 3억을 월세로 전환시 전환율 8%이면 월세는 200만원, 전환율 5%이면 월세는 125만원으로 책정됩니다.
전월세전환율은 지역별로도 차이가 큽니다. 서울,제주의 경우 5%이하, 충북과 전남 세종의 경우는 10% 이상 높게 나타납니다.
전월세전환율은 부동산 유형별로도 차이가 큽니다. 상가의 경우가 가장 8.4%로 가장 높고, 단독 ( 6.2%), 오피스텔 (5.2%), 연립다세대(4.6%) 순으로 낮아요. 즉, 같은 보증금에 대해 상가의 월세가 가장 높고 연립다세대의 월세가 낮습니다.
전월세전환율에 대해서는 매달 한국감정원 부동산통계정보 사이트에서 발표가 됩니다. 지역별,유형별로 발표가 되는데요 실거래정보 기반 데이터입니다.