방배15구역 재건축 진행현황 | 공급계획·사업성·매물 분석(사업시행인가 공람 및 감정평가사 선정 착수)

방배15구역 매물을 찾는 손님들이 계셔서 방배15구역 매물을 정리하면서 방배15구역도 다시 살펴보았습니다.

방배동재건축 사업 중 방배15구역에 대한 문의는 꾸준히 이어지고 있는데요.

방배15구역은 단독 ·다다구주택과 다세대주택, 소규모 공동주택이 혼재된 지역입니다. 기존 아파트 한 단지를 재건축하는 사업과 달리 물건마다 대지면적과 소유 형태가 달라, 매물을 검토할때 확인해야 할 사항도 많습니다.

오늘은 최신 정비계획 고시를 기준으로 사업규모와 진행상황을 살펴보고,

직접 정리한 건축물대장 자료를 통해 방배15구역 부동산 현황까지 살펴보겠습니다.

[특히 2026년 11월 5일 서초구청에 게재된 ‘사업시행계획인가를 위한 주민공람공고’와 관리처분 수립을 위한 ‘감정평가업자 선정공고’의 최신 팩트까지 함께 짚어드립니다.]

방배15구역 사업개요

방배15구역은 서울 서초구 방배동 528-3번지 일대에서 추진중인 재건축 정비사업입니다.

2025년 통합심의 당시에는 총 1,691세대로 발표됐지만, 이후 정비계획 변경을 거쳐 현재 고시문상 주택공급계획은 총 1,688세대 입니다.

사업명 : 방배15구역 주택재건축 정비사업
위치 : 서울 서초구 방배동 528-3번지 일대
구역면적 : 85,004.1㎡
계획세대수 : 1,688세대
계획규모 : 지하5층 ∼지상25층, 19개 동
건축계획(인가신청안) : 대지면적 73,803.60㎡, 건폐율 36.60%, 용적률 239.36%, 최고높이 79.25m
시공사 : 포스코이앤씨
현재단계 : 사업시행계획인가 주민공람(2026.11.05~11.19) 및 구청 주관 감정평가업자 선정 진행 중

※ 세대수와 건축계획은 2026년 11월 5일 서초구청 사업시행계획인가 공람공고문 기준입니다.

1,691세대에서 1,688세대로 변경된 공급계획

방배15구역을 검색하면 아직 1,691세대로 소개된 자료가 있는데요, 이는 2025년 통합심의 당시의 계획입니다.

2026년 11월 5일 서초구청에 게시된 사업시행계획인가 공람공고문에서도 총 1,688세대(지하 5층~지상 25층, 19개 동)로 확정되어 공람 절차를 밟고 있습니다

정보몽땅에서는 분양 1,378세대, 임대 310세대로 표시돼 있고, 배치도 역시 임대 310세대를 기준으로 작성되어 있어, 고시문과 정보몽땅 자료의 공급구성은 조금 다릅니다.

기존건축물은 얼마나 될까?

방배15구역의 일반분양 물량을 살표보려면 먼저 기존 부동산 현황을 알아야 합니다.

건축물대장상 자료를 정리하고 정비구역 도면과 대조하여 직접 확인해보았습니다 (2020년 건축물대장 기준)

방배15구역 전체 건축물은 337세대, 구분소유 세대까지 반영한 자체 집계수는 894 세대입니다.

(※ 참고: 2026년 11월 서초구청 공고상 공식 토지등소유자 수는 884명, 기존 건축물은 336개로 집계되어 자체 조사 수치와 거의 정확히 일치합니다.)

단독다가구주택 233채, 공동주택 94채, 비거주건축물 10 채입니다.

방배15구역의 경우 단독다가구와 비거주 건축물의 전체 건물의 약 72% 수준입니다.

세대수 기준으로 보면 단독다가구 233개, 공동주택 651세대, 비거주건축물 10채로 공동주택이 비중이 약 72.8% 수준이구요.

일반분양은 얼마나 나올까?

공람공고상의 1,688세대 중 공공임대주택 물량을 제외한 분양주택은 약 1,460여 세대 안팎입니다.

여기는 조합원과 일반분양 물량이 함께 포함됩니다.

물량에서 구청 공고 기준 토지등소유자 수 884명을 단순히 차감하면산술적으로 약 570~580세대가 일반분양으로 계산되지만, 이는 어디까지나 산술적인 비교일 뿐이고요.

실제 일반분양 물량은 조합원 분양대상자 수, 조합원 분양신청 결과, 보류지 및 최종 사업계획 등에 따라 달라집니다.

따라서 현재 단계에서 일반분양을 500여 세대로 확정해 소개하는 것은 적절치 않습니다.

향후 조합원 분양신청 결과가 나오면 이번에 정리한 기존 부동산 현황과 비교해 보다 구체적으로 살펴볼수 있을거 같아요.

방배15구역 매물을 볼때 중요한 것은?

방배15구역은 부동산 형태가 다양합니다.

단독 ·다가구 주택은 토지와 건물의 평가를 함께 살펴야하고, 다세대 주택은 해당 호실의 전용면적 뿐만 아니라 대지지분, 거래사례도 확인해야 합니다.

매매가격이 비슷한 두 물건이라도 종전자산평가액과 향후 권리가액은 다르게 산정될 수 있습니다.

특히 아직 확정되지 않은 감정평가액이나 비례율을 전제로 특정 평형배정 또는 추가 분담금을 확정적으로 설명하는 것은 주의해야 합니다.

매물을 검토할 때는 매매가격만 보는 것이 아니라 다음 관계를 함께 이해하는 게 좋습니다.

예상권리가액 = 종전자산평가액 × 추정 비례율

예상 추가분담금 = 조합원분양가액 – 권리가액

두 금액 모두 추정치가 확정되기 전에는 변동가능성이 있습니다.

여기에 취득세, 금융비용, 향후 사업비 변동등을 별도로 고려해야 합니다.

앞으로 확인할 방배15구역 사업일정

2026년 11월 5일 마침내 ‘사업시행계획인가 주민공람’이 시작되면서 인가 고시 초읽기에 들어갔습니다!

[서초구청 최신 공고 핵심]

1. 사업시행인가 공람 기간 : 2026.11.05 ~ 2026.11.19 (14일간)

– 서초구청 재건축사업과, 방배2동 주민센터, 조합사무실에서 열람 가능

– 공람 의견 수렴 후 조만간 정식 사업시행인가 고시 발표 예정

2. 감정평가업자 선정 착수 (2026.11.05 서초구청 공고)

– 구청에서 직접 관리처분계획 수립을 위한 종전자산 감정평가법인 1곳을 선정하는 절차에 돌입했습니다.

사업시행인가 이후에는 선정된 감정평가사를 통한 종전자산 감정평가, 조합원 분양신청, 관리처분계획 수립 등 후속절차가 이어지게 됩니다.

사업시행인가가 고시되면 내년 상반기 조합원 분양신청과 감정평가 결과 통지가 본격화되므로, 안전하게 원하는 평형을 배정받을 수 있는 우량 매물을 선점하는 것이 지금 시점의 핵심 전략입니다.

방배15구역 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 사업시행계획인가 공람공고가 떴다는 것은 어떤 의미인가요?

A. 정비사업 절차상 구청 각 부서 협의와 건축 심의가 사실상 모두 끝나고, 최종 인가 도장을 찍기 전 거치는 마지막 법정 의견 수렴 절차입니다. 11월 19일 공람이 끝나면 조만간 서초구청의 정식 ‘사업시행계획인가 고시’가 발표되며 사업의 가장 큰 산을 넘게 됩니다.

Q2. 구청에서 감정평가업자를 뽑는 이유는 무엇인가요?

A. 재건축에서 조합원의 종전자산(내 집값) 평가는 공정성을 위해 1개 사는 ‘구청 선정’, 1개 사는 ‘조합 선정’으로 2곳의 감정평가법인이 평가하여 산술평균을 냅니다. 이번에 서초구청이 직접 감평사 선정에 들어갔다는 것은 사업시행인가 후 곧바로 감정평가와 조합원 분양신청 단계로 직행한다는 뜻입니다.

Q3. 방배15구역은 지금 매수해도 조합원 지위 승계(전매)가 가능한가요?

A. 네, 가능합니다. 재건축 구역은 조합설립인가 이후 전매제한이 걸리지만, 방배15구역은 정비사업 추진 법정 경과규정 요건에 따라 현재 합법적으로 조합원 지위 양도가 가능합니다. 단, 향후 관리처분인가 및 착공 이후에는 전매제한이 강화되므로 인가 전인 지금이 안정적인 진입 타이밍입니다.

Q4. 다세대(빌라)와 단독/다가구 중 어떤 매물을 선택해야 유리한가요?

A. 초기 실투자금을 줄이고 59㎡나 84㎡ 단일 평형을 노리신다면 대지지분이 우수한 다세대주택이 유리합니다. 반면 향후 대형 평형(100㎡ 초과) 배정을 원하거나 1+1 분양(84+59)을 노리신다면 종전자산 감정평가액이 크게 나오는 대지 넓은 단독·다가구주택을 선택하시는 것이 안전합니다.

방배동재건축 같이보기

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방배15구역 매물은 건물유형, 대지지분, 임대차 현황에 따라 검토내용이 달라지는 만큼 개별 물건으 조건을 확인해 상담받으시기 바랍니다.

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