방배15구역 재건축 진행현황｜1,688세대 공급계획·사업성·매물 분석

방배15구역 매물을 찾는 손님들이 계셔서 방배15구역 매물을 정리하면서 방배15구역도 다시 살펴보았습니다.

방배동재건축 사업 중 방배15구역에 대한 문의는 꾸준히 이어지고 있는데요.

방배15구역은 단독 ·다다구주택과 다세대주택, 소규모 공동주택이 혼재된 지역입니다. 기존 아파트 한 단지를 재건축하는 사업과 달리 물건마다 대지면적과 소유 형태가 달라, 매물을 검토할때 확인해야 할 사항도 많습니다.

오늘은 최신 정비계획 고시를 기준으로 사업규모와 진행상황을 살펴보고,

직접 정리한 건축물대장 자료를 통해 방배15구역 부동산 현황까지 살펴보겠습니다.

방배15구역 사업개요 

방배15구역은 서울 서초구 방배동 528-3번지 일대에서 추진중인 재건축 정비사업입니다.

2025년 통합심의 당시에는 총 1,691세대로 발표됐지만, 이후 정비계획 변경을 거쳐 현재 고시문상 주택공급계획은 총 1,688세대 입니다.

사업명 : 방배15구역 주택재건축 정비사업

위치 : 서울 서초구 방배동 528-3번지 일대

구역면적 : 85,004.1㎡

계획세대수 : 1,688세대

계획규모 : 지하5층 ∼지상25층, 19개 동

시공사 : 포스코이앤씨

※ 세대수와 공급 구성은 26년6월 정비계획 변경 고시문 기준입니다. 사업 추진과정에서 변경될 수 있습니다.

1,691세대에서 1,588세대로 변경된 공급계획

방배15구역을 검색하면 아직 1,691세대로 소개된 자료가 있는데요, 이는 2025년 통합심의 당시의 계획입니다.

26년6월 고시된 정비계획 변경 고시문에는 총 1,688세대로 기재돼 있습니다.

정보몽땅에서는 분양 1,378세대, 임대 310세대로 표시돼 있고, 배치도 역시 임대 310세대를 기준으로 작성되어 있어, 고시문과 정보몽땅 자료의 공급구성은 조금 다릅니다.

기존건축물은 얼마나 될까? 

방배15구역의 일반분양 물량을 살표보려면 먼저 기존 부동산 현황을 알아야 합니다.

건축물대장상 자료를 정리하고 정비구역 도면과 대조하여 직접 확인해보았습니다 (2020년 건축물대장 기준)

방배15구역 전체 건축물은 337세대, 구분소유 세대까지 반영한 자체 집계수는 894 세대입니다.

단독다가구주택 233채, 공동주택 94채, 비거주건축물 10 채입니다.

방배15구역의 경우 단독다가구와 비거주 건축물의 전체 건물의 약 72% 수준입니다.

세대수 기준으로 보면 단독다가구 233개, 공동주택 651세대, 비거주건축물 10채로 공동주택이 비중이 약 72.8% 수준이구요.

일반분양은 얼마나 나올까?

26년6월 고시문의 1,688세대 중 공공중택 225 세대를 제외하면 분양주택은 1,463세대 입니다.

여기는 조합원과 일반분양 물량이 함께 포함됩니다.

분양주택 1,463에서 앞서 조사한 기존 부동산 894를 단순히 차감하면 569라는 숫자가 나오지만, 이는 어디까지나 산술적인 비교일 뿐이 구요.

실제 일반분양 물량은 조합원 분양대상자 수, 조합원 분양신청 결과, 보류지 및 최종 사업계획 등에 따라 달라집니다.

따라서 현재 단계에서 일반분양을 500여 세대로 확정해 소개하는 것은 적절치 않습니다.

향후 조합원 분양신청 결과가 나오면 이번에 정리한 기존 부동산 현황과 비교해 보다 구체적으로 살펴볼수 있을거 같아요.

방배15구역 매물을 볼때 중요한 것은? 

방배15구역은 부동산 형태가 다양합니다.

단독 ·다가구 주택은 토지와 건물의 평가를 함께 살펴야하고, 다세대 주택은 해당 호실의 전용면적 뿐만 아니라 대지지분, 거래사례도 확인해야 합니다.

매매가격이 비슷한 두 물건이라도 종전자산평가액과 향후 권리가액은 다르게 산정될 수 있습니다.

특히 아직 확정되지 않은 감정평가액이나 비례율을 전제로 특정 평형배정 또는 추가 분담금을 확정적으로 설명하는 것은 주의해야 합니다.

매물을 검토할 때는 매매가격만 보는 것이 아니라 다음 관계를 함께 이해하는 게 좋습ㄴ디ㅏ.

예상권리가액 = 종전자산평가액 × 추정 비례율

예상 추가분담금 = 조합원분양가액 – 권리가액

두 금액 모두 추정치가 확정되기 전에는 변동가능성이 있습니다.

여기에 취득세, 금융비용, 향후 사업비 변동등을 별도로 고려해야 합니다.

앞으로 확인할 방배15구역 사업일정 

방배15구역은 통합심의와 시공사 선정, 사업시행인가 관련 절차가 주요 관심사입니다.

사업시행인가 이후에는 종전자산 감정평가, 조합원 분양신청, 관리처분계획 수립 등 후속절차가 이어지게 됩니다.

다만 각 단계의 일정은 조합 공고와 인허가 진행상황에 따라 달라질 수 있어요.

현재 매수 검토단계에서는 예상 입주시기를 앞당겨 가정하기 보다는 사업시행인가와 감정평가결과, 분양신청 일정등을 순서대로 확인하는 것이 필요합니다.

방배15구역 매물은 건물유형, 대지지분, 임대차 현황에 따라 검토내용이 달라지는 만큼 개별 물건으 조건을 확인해 상담받으시기 바랍니다.

우리별부동산공인중개사사무소 

방배동 ·서초동 재건축 및 입주건 전문상담 ☎ 02-584-8383