2주택이상 다주택자가 조정지역내의 주택양도시 주택보유수에 따라 10% 또는 20% 중과 합니다.
다주택자이더라도 비조정지역의 주택매도시에는 양도소득세 중과는 없으며, 누진세율(2년이상 보유주택), 장기보유특별공제( 3년이상 보유시 보유년수에 따라) 가 적용됩니다
다주택자의 양도소득세를 알기 위해서는 다주택자의 주택수 산정이 어떻게 되는지, 조정지역 내 주택이더라도 중과제외 하는 주택에 대해서 알아야 합니다.
- 중과세 대상 주택수 산정기준
- 조정대상지역 내 양도소득세 중과제외 주택
- 조정지역, 비조정지역 다주택자 양도소득세 중과 사례들
중과세 대상 주택수 산정 기준
조정지역, 비조정지역 모두 포함하여 양도시점 현재 보유하고 있는 아래의 주택은 중과세 적용을 위한 주택수로 산정됩니다.
- 수도권,광역시,세종시 의 동지역에 소재하는 주택
- 수도권, 광역시, 세종시의 동지역 이외지역에 소재하는 주택으로 기준시가 3억원을 초과하는 주택
조정대상지역내 양도소득세 중과제외 케이스
다주택자가 양도시점 현재 조정대상지역 내의 주택을 매도할 경우에 중과대상입니다. 물론 비조정지역 주택을 매도할 경우는 중과대상이 아닌데요.
아래의 경우는 조정지역 내 있지만 중과대상이 안되는 주택입니다.
(1) 3주택 이상자의 중과 제외 주택
- 수도권,광역시,세종시 외 지역의 3억원 이하 주택
- 민간매입임대주택사업자의 임대주택(수도권6억이하, 비수도권 3억이하)으로 임대사업등록하여 8년이상 임대한 주택(18년3월31일까지 등록한 경우 5년이상 임대, 18년9월13일 이후 조정대상지역내 신규로 취득한 주택은 제외)
- 09년2월12일 ∼ 10년2월11일(비거주자 09년3월16일 ∼ 10년2월11일) 기간 중 취득한 서울특별시 밖의 미분양주택· 자가건설주택 (수도권과밀억제권역 149 이내)
- 12년9월24일 현재 취득가액 9억원이하의 미분양주택을 12년9월24일 ∼ 12년12월31 기간중에 취득한 경우
- 01년5월23년6월30일 (서울,과천,분당,일산,평촌,산본,중동은 02년12월31일까지) 기간 중에 신축 및 최초 분양받은 주택(고가주택 제외)
- 98년5월23일 ∼ 99년6월30일(국민주택은 99년12월31일) 기간 중에 신축 및 최초 분양받은 주택(고가주택 제외)
- 95년11월1일 ∼ 97년12월31일 및 98년3월1일 ∼ 98년12월31 의 기간 중에 미분양 국민주택을 취득하여 5년 이상 보유·임대 후 양도하는 주택
- 종업원에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로 당해 무상 제공기간이10년 이상인 장기상원용 주택
- 문화재보호법에 규정한 문화재 주택
- 상속받은 주택으로 5년이 경과하지 않은 주택
- 저당권 실행으로 인해 취득하거나 채권 변제를 대신해서 취득한 주택으로, 취득일로부터 3년이 경과하지 않은 주택
- 시,군,구로부터 인가를 받고 세무서에 사업자 등록을 한 다음 장기가정어린이집으로 5년 이상 사용하고, 가정어린이 집으로 사용하지 아니한 탈로부터 6개월이 경과하지 아니한 주택
- 중과배재주택과 일반 주택 1채를 소유한 경우로, 일반주택 1채
(2) 1세대2주택자 중과제외 주택
- 3주택이상 보유자 중과 제외 주택사유에 해당하는 주택
- 취학, 근무상형편, 질병 요양 등의 사유로 취득한 다른 시,군 소재 주택(취득당시 기준 시가 3억원 이하, 취득 후 1년 이상 거주하고 사유해소 후 3년 이내 양도)
- 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택
- 부모봉양 합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택
- 혼인 합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택
- 소송 진행 중이거나 소송 결과에 따라 취득한 주택 ( 확정 판결일로부터 3년 이내 양도)
- 일시적 2주택인 경우 종전 주택
- 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택( 단, 정비구역으로 지정된 지역에 소재한 주택은 제외)
- 1세대가 위 사유에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택
- 18년9월13일 이전에 취득한 조합원입주권, 분양권, 매매계약을 체결한 주택
조정지역 비조정지역 다주택자 양도소득세 부과 사례들
조정지역과 비조정지역을 동시에 갖고 있는 경우 다주택자의 양도세가 어떻게 되는지 헷갈리는데요.
헷갈리시지 않도록 케이스별로 정리해 보았습니다.
(1) 조정지역내 1주택, 비조정지역 1주택 보유, 비조정지역 먼저 매도
비조정대상지역 주택은 일반누진세율 (1년미만 40%, 1년이상 6%∼42%) 가 적용됩니다. 3년 이상 보유시 장기보유특별공제 적용됩니다.
2주택 이상 다주택자더라도 비조정지역의 주택을 매도하게 되면 중과세 대상도 안되고, 장기보유특별공제도 적용받습니다.
(2) 조정지역내 1주택, 비조정지역 1주택 보유, 조정지역 먼저 매도
비조정지역의 주택이 아래의 다주택자 양도세 중과대상 주택수 기준에 포함되는지 여부에 따라 달라집니다.
- 수도권,광역시,세종시 의 동지역에 소재하는 주택
- 수도권, 광역시, 세종시의 동지역 이외지역에 소재하는 주택으로 기준시가 3억원을 초과하는 주택
(2)-① 비조정지역 주택이 위 기준에 해당된다면 조정지역 주택 매도시 중과세율 10%가 적용됩니다.
(2)-② 비조정지역 주택이 중과대상 주택기준에 적용이 안되면, 조정지역 주택이라도 중과적용 없이 일반누진세율이 적용되게 됩니다.
(3) 조정지역내 2주택, 비조정지역 1주택 보유, 조정지역 먼저 매도
(2) -① 케이스인 경우 비조정지역 주택이 중과대상 주택수 기준에 포함된 경우 조정지역 주택 매도시 일반세율에 20% 가산하여 적용됩니다.
(2)-② 케이스이면 중과대상 주택수는 2주택으로 간주, 조정지역 주택 매도시 일반세율에 10% 가산하여 적용 됩니다.
(4) 광역시내 조정대상지역 내 2개, 광역시내 비조정대상지역 2개 일 경우 조정지역 내 주택 매도
주택수는 4개로 보아, 조정지역 내 주택매도시 일반세율에 20% 가산하여 적용됩니다.
