불법건축물이나 위반건축물 모두 건축법을 위반한 건축물이지만, 적발이 되어 건축물대장상에 위반사항이 등재된 건축물은 위반건축물이라고 합니다.
위반건축물로 건축물대장상에 기재가 되고, 시정명령기간안에 시정을 하지 않은 경우 이행강제금을 부과하게 되는데요, 위반사항을 시정할때까지 반복 부과됩니다.
오늘은 위반건축물 이행강제금에 대해서 포스팅할게요.
위반건축물 확인
위반건축물의 확인 위반건축물이 되면 건축물대장에 노랗게 또는 빨간글씨로 위반건축물이라고 표시가 되어 있습니다.
위반사항에 대해서는 건축물대장의 건축물변동사항에서 확인이 가능합니다.
부동산을 하다보면 집을 매수 한 후에 위반건축물로 적발될 경우도 간혹 발생하는데요. 매수 전에 매수할 집이 불법건축물에 해당하는 지 확인해보시는게 좋습니다!!
또한 위반건축물로 표시가 되어 있고 위반건축물임을 알고 확인 후 계약하셨다 하시는 경우도 많은데요. 건축물대장에 중대한 위반사항이 아닌 소소한 위반사항만 등재되어 있는 경우도 종종 있습니다. 이럴경우 매수 후 에 문제가 생기는 경우도 있으니 반드시 위반건축물의 위반내역과 실제 불법사항이 일치하는지 꼭 확인하셔야 합니다.
불법건축물 사례에 대해서는 지난 포스팅을 참조하세요. (아래 링크걸었어요. )
불법건축물의 적발
불법건축물의 경우 주기적으로 촬영하는 항공사진 분석이나, 주변인들의 신고에 의해 불겁건축물임이 시군구청에 알려지게 됩니다.
불법건축물에 대해서 신고나 항공사진 문제가 발견되면 시군구청에서 직접 방문하여 확인하게 되고, 문제가 될시 위반건축물로 등재됩니다.
건축물대을 확인해보면 노랗게 “위반건축물” 이라고 표시되게 됩니다.
위반건축물 이행강제금의 계산(대략개념이해)
위반건축물 이행강제금은 아래의 세가지 [1], [2], [3] 을 곱해서 계산이 됩니다. 위반건축물은 워낙 다양한 변수로 계산되어 실제부과와 차이가 있을 수 있으니 자세한 금액은 꼭 구청에 확인하시기 바랍니다.
[1] 건물의 1㎡당 시가표준액 ( 시가표준액을 연면적으로 나눈 값)
[2] 위반면적
[3] 위반배율
[1] ㎡ 당 금액구하기
[1] 의 경우 해당건물의 시가표준액을 확인하고 면적으로 나눠서 제곱미터당 금액을 구합니다.
시가표준액은 부동산공시가격 알리미 사이트에서 확인하실수 있습니다.
시가표준액에 대한 정의는 아래에서 확인하실수 있어요.
건물의 시가표준액의 실제 계산은 다소 복잡하다보니 간단하게 위택스에서 조회하면서 쓰는데요, 실제 부과금액과는 차이가 있다는점 감안하셔야 해요.
시가표준액 = 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율 × 개별건물의 특성에 따른 조정율
또한, 위반건축물의 경우 건물전체가 무허가건물인 경우를 제외하면, 기존건물과 위반건축부분의 구조와 연도가 다르기때문에 각각 따로 계산이 되어야 합니다.
[2] 위반배율
① 50% : 건폐율, 용적률 초과 건축, 허가 또는 신고를 하지 않고 건축 등 중대한 위반을 한 경우
② 10% : 사용승인 위반, 건축물의 높이 제한 위반, 대지조경 위반, 기타 건축조례로 정하는 경우
[3] 위반면적(㎡) 계산
위반건축물 계산 예시
예를 들어 2층 창고건물의 일부를 주택으로 개조하여 사용하는 경우를 계산해볼게요.
연면적 180제곱미터인 2층 창고건물의 개별단독주택 공시가격이 5500만원, 1층 90제곱미터 중 70제곱미터를 주택으로 개조사용 중인 경우 [1] ×[2]×[3] 을 하게 되면 위반건축물 이행강제금은 2,138,888 원입니다.
[1] 5500만원 ÷ 180 ㎡ = ㎡당 305,555원
[2] 용도변경의 위반비율은 10%
[3] 위반면적 70제곱메터
위반건축물의 패널티
대출이 안나와요. 전세대출금도 안나오다보니 전세입자 구하기가 쉽지 않습니다.
매수할 경우 위반면적에 대해서는 취득세 비율이 올라가는데요, 위반면적에 대해서는 취득세비율은 4.4%가 적용이 됩니다. 주택의 취득세가 1∼3% 수준임을 감안하면 상당히 높은 편이지요.
위반건축물 관리강화로 모든 위반건축물은 위반사항이 없어질때까지 이행강제금을 내야 합니다.
참고적으로 이행강제금을 내지 않을 경우 한번정도 안내장이 더 날라오고도 안내면 강제징수가 되는데요, 바로 등기부등본에 압류가 들어옵니다.
이행강제금 개정사항(19년4월23일)
① 상습적 위반에 대한 이행강제금 가중범위를 기존 50/100에서 100/100으로 상향되었습니다. 이행강제금은 50%범위에서 가중을 할 수 있는데요, 100%까지 가중율이 올라 갑니다.
② 주거용건축물에 대한 이행강제금 감경할 수 있는 기준 면적을 80㎡에서 60㎡로 축소됩니다.
③ 연간2회 부과까지 부과하는 이행강제금 누적기준을 최대5회를 폐지하며, 시정될때까지 계속 부과가능합니다. 기존에는 80㎡ 이하 주택의 베란다불법확장은 5년만 내면 해지되었는데, 베란다불법확장이 시정될때까지 내야합니다.
개정 후 6개월 후부터 시행되며, 시행되기 이전부터 부과되는 위반사항에 대해서는 종전규정이 적용됩니다.
위반건축물에 대한 관리강화가 점점 느껴집니다. 항공사진 비교도 꾸준히 정확히 하시는 거 같구요. 신고들어가면 칼같이 조사 나오구요.
주변에 위반건축물이 많이 보이다보니 좀 무디게 보는 되는데요, 잘못 매수할 경우 큰 부담이 될수 있으니 주의가 필요합니다.
