불법건축물이란 건축물 준공 후 사용승인을 받은 후 무단으로 증축, 대수선, 용도변경을 한 건축물을 말합니다.
위반건축물이란 이러한 법건축물이 시군구청에 의해 적발되어 시정명령을 받은 후 시정하지 않아 건축물대장에 위반건축물로 등재된 건축물을 의미하는데요, 위반건축물로 등재되고 시정되지 않으면 이행강제금이 부과됩니다.
오늘은 집팔때 집구할때 황금연못에서는 불법건축물의 종류에 대해서 포스팅해보았습니다.
불법건축물은 크게 나누면 세가지로 볼수 있는데요. 사용승인을 받은 후 무단으로 아래와 같은 행위를 한 경우를 말합니다.
① 면적확장
② 용도변경(근생이나 다중시설을 주택으로)
③ 세대수 증가
면적확장
건축법상 1제곱미터라도 추가설치시에는 허가를 득해야 합니다.
1. 옥상에 옥탁방을 만드는 경우
옥상의 옥탑은 주택으로 사용될수 없는데요, 아래 사진처럼 주택으로 개조하여 사용하는 경우입니다.
2. 건축시 다락으로 허가받고, 복층으로 둔갑하는 경우
정상적인 복층은 등기부상에 복층이라고 표시가 되는데요
불법 복층의 경우 등기상에는 1층 면적만 기재되어 있으면서, 복층에는 사람이 살아도 불편하지 않은 높이와 바닥난방이 되어있고, 주방이나 화장실이 있습니다.
요즈음 신축빌라의 복층은 대부분 이러하다고 보시면 되는데요.
2개층을 쓰고 실평수가 큰데 가격은 저렴하고, 테라스 등을 사용할 수 있어서 인기는 높은데, 불법건축물입니다. 이러한 복층건물은 단속에 걸리는 경우가 드물어 위반건축물이 되는 경우는 많지 않아요.
3. 1층 필로티 주차장이나 창고를 주택으로 변경하는 경우
이 경우는 너무 드러나는 불법이다보니 불법으로 신고되는 경우가 많은데요. 이행강제금을 내는 것보다 수익이 낫다보니, 수익율 극대화를 위해 원룸촌에서는 종종 찾아볼수 있어요. 애매한 주차공간을 별도 공사를 하여 주택으로 개조하게 됩니다.
4. 베란다 확장(발코니 확장)
야외테라스 부분을 준공검사 후 무단확장 요즘 신축빌라에서 가장 많이 보이고, 가장 많이 시행되는 불법건축물 사례입니다.
아래 사진의 우측이 정상적인 베란다(보통 저런형태를 테라스, 발코니 라고 불리는데요, 법적으로는 베란다가 맞는 말입니다) 인데요. 측의 형태로 벽과 천정을 만들어서 사용하게 됩니다.
전용면적이 작으나 실평수는 굉장히 큰 빌라의 경우 대부분 이러하다고 보시면 됩니다. 이러한 불법건축물은 면적대비 분양가가 매우 저렴한데요,
위반건축물로 등재될 경우 이행강제금 발생, 향후 매도가 어렵다는 점, 세입자전세자금대출이 안되므로 임차인 구하기가 어렵다는 단점이 발생하게 되어 주의를 요합니다.
용도 변경
1. 다중주택(고시원) 으로 허가를 득한 후 주택으로 개조
분명 고시원인데 취사시설이 되어 있는 경우가 해당됩니다.
2. 근린생활용도로 건축하고 주택으로 분양하는 경우
주차대수를 줄임으로써 수익율을 높이기 위해 근생시설로 허가받은뒤 준공검사 후 바닥난방을 비롯 주택으로 시공하는 경우가 종종 있습니다.
이러한 주택의 경우 분양가는 저렴한 장점이 있는대신, 단점이 많아서 주의하셔야 합니다.
취등록세 4.6%이며, 공과금은 상가기준으로 납부, 이행강제금은 원상복구될때까지 부과됩니다. 근생 후 주택으로 된 경우 원상복구가 거의 불가능하므로 이행강제금은 소유하는동안은 계속 내야해요. 그리고 이러한 주택은 주차장이 없는 경우가 대부분입니다.
세대수 증가
1. 세대쪼개기 사용승인후 방을 쪼개 원룸으로 임대하는 방식
2. 하나의 세대를 임대목적으로 2개 이상으로 나눈경우
오늘은 불법건축물의 사에 대해서 포스팅을 했는데요.
불법건축물과 위반건축물, 이행강제금 등 추가적인 내용에 대해서는 다음 포스팅에 정리할게요.
