장기보유특별공제 주택보유수별 적용율에 대해서 정리해보는 포스팅인데요. 단순히 주택보유수만이 아니라 부동산의 조정지역인지 아닌지에 따라, 9억이 넘는 고가주택인지 아닌지, 2020년1월1일부터 적용되는 실거주 여부 등에 따라 장기보유특별공제율이 달라지고 그에 따라 내야할 양도세가 정말 많이 달라지게 됩니다.

주택보유수와 조정지역여부, 실거주 여부(2020년1월1일부터 적용) 에 따른 장기보유특별공제 적용여부와 적용시 장기보유특별공제율이 어떻게 되는지 아래순서대로 정리해보았습니다.

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장기보유특별공제는 양도세 계산에서 절세에 중용한 포인트인데요.  정부의 부동산정책에 따라 계속적으로 제도가 변경이 되고 있어 현재 본인이 보유한부동산 상황에 맞추어 장기보유특별공제를 얼마나 받는 지 알고 매매를 하셔야 합니다.

꼭 당부드리고 싶은말은, 부동산계약전에 반드시 세무서나 세무사에게 상담을 꼭 받으시길 추천드립니다.

장기보유특별공제 란

장기보유특별공제는 부동산을 3년이상 보유한 경우에만 받을 수 있는데요. 보유기간이 늘어날수록 [보유년수 × 장기보유특별공제율 ] 만큼 공제받게 됩니다.

모든 부동산이 다 해당되는 것이 아니며, 미등기자산은 장기보유특별공제 대상이 아닙니다.

정부의 부동산 정책방향에 따라 잦은 변경이 있어 부동산 양도시에는 각별한 주의가 필요합니다.

장기보유특별공제율

1가구1주택의 경우는 특례세율이 적용되며 3년이상 보유시 매년8%씩 최대 80%까지,

1가구2주택이상일 경우는 3년이상 보유시 매년 2%씩 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다.

장기보유특별공제 보유기간 산정

취득일부터 양도일까지 일수를 계산하는데요. 기준일은 잔금일과 등기일 중 빠른 날이 기준일입니다.

9억이내 1주택자 장기보유특별공제

아래의 실거주 요건은 2020년1월1일 매도분부터 적용이 되게 됩니다.

(1) 조정지역 외 (또는 조정지역 내 17년8월2일 전 매수)

장기보유특별공제 받을것도 없는 비과세입니다.

(2) 조정지역 내 17년8월2일 이후 매수주택

  • 거주요건 만족 : 비과세
  • 거주요건 X : 년 2% 최대30% 공제적용

9억초과 1주택자 장기보유특별공제

(1) 조정지역 이외( 또는 조정지역 내 17년8월2일 이전 매수주택)

  • 거주요건 만족 : 9억이내 비과세, 9억 초과분 년8%씩 최대80% 적용
  • 거주요건 X : 9억이내 비과세, 9억 초과분 년 2% 최대30% 공제적용

(2) 조정지역 내 (17년8월2일 이후 매수주택)

  • 거주요건 만족 : 9억이내 비과세, 9억 초과분 년8%씩 최대80% 적용
  • 거주요건 X : 년 2% 최대30% 공제적용

2주택 이상 장기보유특별공제

1가구1주택이 아닌경우는 3년 이상 보유시 년2%씩 최대 30%의 공제율이 적용 됩니다.

단, 조정지역 소재 주택으로 중과세대상인 경우는 장기보유특별공제적용이 배제됩니다. 이때는 양도소득세가 적은 주택을 먼저 양도하고, 나머지 주택은 1주택 비과세를 적용받으셔야 해요.

이때 2021년1월1일 이후부터는 나머지1주택의 비과세혜택을 받기 위해서는 1주택이 된 시점부터 비과세요건(보유2년, 조정지역은 거주2년)을 충족해야 합니다. 이때, 장기주택보유특별공제기간은 등기일부터 시작됩니다.

일시적2주택자 해당조건

일시적2주택의 경우는 비과세를 적용받을 수 있는데요. 아래의 3가지 조건이 맞아떨어져야 일시적2주택으로 비과세혜책을 적용받을 수 있습니다.

  • 선주택 매입 후 1년 후 후주택 취득
  • 선주택 매도시점까지 선주택의 보유기간은 2년이 지나야 함
  • 후주택 취득 후 3년이내에 선주택을 매도해야 함

※ 조정지역 내 2018년9월14일 이후 신규취득 주택부터는 2년이내 매도해야함