재건축초과이익 환수제 해당되는 방배동재건축

오늘은 간략하게 재건축초과이익 환수제에 대해서 정리해볼게요.

재건축초과이익환수제란

재건축으로 생긴 이익 중 정상적인 시세상승과 개발비용을 빼고 남은 순이익에 대해 부담금을 부과한다는 하는 제도 입니다. 집값급등기(지금이죠) 에 재건축 과열완화를 위해 나오게 됩니다.

2006년도에 도입은 됐는데, 2012년 ∼2017년 유예, 2018년1월1일부터 전면 재시행 되었습니다.

아파트 재건축만 해당이 됩니다.

조합설립인가를 받는 순간 재초환 대상으로 검토가 되구요 , 2018년1월1일 이후 관리처분계획인가가 난 재건축단지만 대상이 됩니다.

재개발, 가로주택,모아타운,리모델링은 해당이 안됩니다. 도시 및 주거환경정비법상 재건축 만 해당이 됩니다.

초과이익 3천만원 이상일때만 대상이구요.

조합원 아닌 일반분양은 해당이 안됩니다.

재건축초과이익 = 종료시점 주택가액 – ( 개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용 )

① 개시시점 주택가액 : 최초 조합설립 추진위원회 승인일 공시가격(공시가 없으면 국토부 산정)

② 부과종료시점 : 준공인가일, 국토부가 한국부동산원에 의뢰해 조사 ·산정하고 심의 거쳐 결정한 가액

③ 정상주택가격상승분 : 국토부지정 정기예금이자율 or 해당 자치구 평균주택가격상승율 중 더 높은 비율을 개시시점주택가액에 곱해서 산출

④ 개발비용 : 공사비, 설계감리비, 재세공과금 등 사업에 실제 지출된 비용 합계

조합원1인당 평균 초과금액이 3,000만원 초과이면 부과대상이 되는데요, 개인별로 아니라 단지 전체평균 기준입니다.

재건축초과이익부담금 = 재건축초과이익 × 부과율 로 계산이 됩니다.

조합원1인당 평균초과이익이 금액대를 변경해가면서 부담금을 계산해볼게요.

조합원1인당 평균초과이익 1.5억 → 부담금(1인당) = 500만원 + (1.5억 -1.3억 ) ×20% = 500만 + 400만 = 900만원

조합원1인당 평균초과이익 5억 → 부담금(1인당) = 5천만원 + (5억-2.8억 ) × 50% = 5천 + 1.1억 = 1.6억

조합원1인당 평균초과이익 6억 → 부담금(1인당) = 5천만원 + (6억-2.8억 ) × 50% = 5천 + 1.6억 = 2.1억

계산결과를 보면 아시겠지만, 구간별 누진구조라 재건축초과이익이 커질수록 급속히 부담금이 커질수 있어요.

방배동 재건축단지의 경우 방배5구역, 방배6구역, 방배13구역, 방배14구역은 재초환 해당 “안”되구요,

방배7구역과 방배15구역은 재건축초과이익환수제 대상이 될수 있어요.

단, 재건축초과이익환수제 자체가 워낙 부동산가격에 따라 하겠다 말겠다 왔다갔다 해서 이것도 한다고 해야 하는거다 싶어요.

감사합니다.