서초구는 현재 토지거래허가구역, 투기과열지역, 조정대상지역 입니다. 그러니만큼 규제가 많아서 입주권 거래를 할때 확인해야 할 사항이 많은데요. 자세히 포스팅해보도록 할게요. 준공 전 잔금 기준으로 작성되었습니다.
1.입주권 거래전 확인사항
(1)전매가능시기 확인
투기과열지역내 재건축단지는 조합원설립일부터 소유권이전고시 전까지 입주권전매금지입니다. 예외적으로 거래가 가능한 경우가 몇가지 있는데요. ① 1세대1주택&10년보유&5년거주 조건 ② 착공지연 3년 이상인 경우, 착공일로부터 3년 이상 보유 ③ 이혼, 이사 등이 해당됩니다. 입주권전매금지 예외사유에 해당하는지 정확히 확인이 필요합니다!
래미안원페를라, 디에이치방배 입주권의 경우 착공지연 3년 이상인 사유로 거래가능기간은 아래와 같아요.
- 래미안원페를라는 25년8월19일부터 준공일(25년11월19일)
- 디에이치방배는 25년7월29일부터 준공일(26년8월예정)
※ 입주권 전매 제한 예외사항 정리 ☞ https://www.goldpond.kr/투지과열지구입주권전매제한예외사항/
(2)거래금액 확인
일반적인 매물과 달리 입주권의 경우 거래금액을 정확히 확인해야 합니다.
조합원분양가, 분양기준가액(종전감정가액 × 비례율), 추가부담금, 프리미엄금액, 이주비 , 옵션비 확인과 중도금, 이주비 처리방법(승계 또는 정산)
(3)특약사항 확인
입주권승계가 불가능한 경우 처리방법, 청산금 처리방법 등을 명시합니다.
(4)기타 확인사항
매수인의 경우 토지거래허가 신청 불가사유에 해당하지 않는지(실거주2년, 허가일로부터 4개월내 입주, 기존주택이 있다면 6개월 내 매각 또는 임대), 대출을 해야한다면 가능여부, 대출가능금액 등을 확인합니다.
매도인의 경우 사전에 양도세가 얼마나 나올지 세무사를 통해 명확히 확인해야 해요. 입주권은 언제 매도하느냐, 매도인의 주택보유현황 등에 따라 양도세 차이가 엄청납니다.
2.약정서 작성
매도인과 매수인의 거래금액과 거래조건이 맞으면 계약을 하게 되는데요. 정식계약 전 약정서 작성을 하게 됩니다.
약정서에는 매매약정금, 매매가와 계약일정 등 계약에 관련한 사항 그리고 토지거래허가관련 계약당사자가 협조할 의무사항, 의무위반과 단순 변심일 경우 손해배상액 등의 내역을 포함시키면 됩니다.
3. 토지거래허가 신청
약정서 작성후 매수자는 토지거래허가 신청을 합니다. 입주권의 경우 계약후 가 아닌 준공 후 4개월내 입주조건으로 허가신청이 가능합니다.
토지거래허가는 신청 후 3주정도 소요된다고 생각하시면 됩니다.
4. 계약서 작성
종전 부동산토지 매매, 입주권매매 2개 계약이 됨. 잔금일을 잡을때 조합에 확인이 필요합니다. 래미안원페를라의 경우는 조합일정 상 10월말까지 소유권이전이 완료되야 하니 역산하여 잔금일정을 잡도록 합니다.
토지매매계약서의 거래금액은 종전부동산에 대한 분양기준가액(종전감정가 ×비례율 = 권리가액)과 프리미엄을 합산한 금액이며 취득세납부 기준이 됩니다.
입주권 매매계약서의 거래금액은 조합원분양가(옵션비 포함), 프리미엄을 합한 금액 이며 실거래가신고금액입니다.
이주비와 잔금승계여부 특약으로 : 승계가능여부 확인
청산금 지급 방법 특약으로 : 청산금이 누구에게 귀속될 것인지, 매도인이 받을 경우 처리 방법 등 사전 협의
잔금일이 합의되면 조합에 전화해서 잔금날 알려주고(필요시 일정조율), 조합 지정법무사와 일정조율(신탁해제 및 재신탁 진행)
5. 거래신고 및 실거래신고
거래신고 : 부동산 거래시스템 등록
검인 + 실거래 신고 : 계약일로부터 30일이내에 실거래 신고를 해야합니다. 이때 계약일은 계약서작성일이 아니라 실제 계약이 합의된 날을 의미합니다.
6. 잔금 처리 (잔금일)
입주권거래시 잔금은 좀 다릅니다. 정산되는 금액은 아래와 같아요.
- 매매금액 (분양기준가액 + 프리미엄 )중 계약금과중도금,추가분담금을 제하고 잔금으로 매도인에게 지급
- 이주비와 중도금은 은행에 정산
- 추가분담금은 입주시 매수인이 조합에 정산
- 조합 해산 후 정산되는 청산금은 계약 시 정한대로 처리
① 매도인과 매수인이 함께 중도금대출은행, 이주비대출은행을 방문하여 승계 또는 정산 진행 →채무승계서 또는 정산서를 은행부터 발급
② a의 금액을 매도인에게 지급하고, 법무사를 통해 토지소유권 이전 개시 ( 접수일로부터 3∼7일 소요), 토지취득세 납부
③ 조합지정 법무사를 통해 신탁해제 및 재신탁 처리 (계약시 사전 약속)
④ 조합방문 후 조합원명의 변경 및 명의변경확인서 발급
⑤ 채무승계서 또는 정산서 들고 시공사(조합) 방문하여 분양권 명의 변경
7. 취득세
- 취득 후 30일 이내, 권리가액 + p 의 4.6%를 토지취득세로 납부
- 완공 후(사용승인일 또는 준공검사일중 빠른날짜가 취득일) 60일 이내 건축물분(공사비 × 분양면적/전체면적) 에 대한 원시취득세 ( 85㎡ 이하 2.96%, 85㎡ 이상 3.16% ) 를 납부
추가 업데이트 예정(2025년 7월21일 업데이트)
