오늘의 집팔때 집구할때 황금연못 포스팅 주제는 전세 재계약 관련 내용입니다.

 

전세 재계약이란?

말그대로 전세를 살고 있으면서 계속 살고자 할때는 전세재계약을 하게 되는데요. 전세계약 만기 1달전까지는 임대인에게 재계약의사를 전달하고 서로 합의가 된 경우는 재계약이 되고, 계약만기일 한달전까지 임대인 임차인 아무런 의사표현없이 지나가면 묵시적갱신이 되어버립니다.

재계약시에는 기존 임대차계약서에 계약기간을 새로 정하여 특약사항에 두고 그 위에 인감날인만 추가하거나, 필요시 새로 재계약서를 작성하시게 됩니다.

부동산에 가셔서 하셔도 되구요. 등기부등본 확인 결과 권리내역에 변동이 없으면 직접 하셔도 됩니다.

  

묵시적 갱신이란?

계약 만기일 달전까지 임대인과 임차인 모두 재계약에 대해서 아무런 언급없이 그대로 넘어 간 경우, 전세계약은 동일한 조건으로 2년 연장된 묵시적 갱신으로 보게 됩니다.

묵시적 갱신이 되게 되면 임차인의 경우는 2년이 보장되며, 2년 이내에 나가고자 할 경우 나가기 3개월전에 임대인에게 통보하면 계약이 해지되며, 새로운 임차인을 구하는 것은 임대인의 몫이 됩니다. 

그러나 임대인은 2년 보장을 해줘야 하고 나가주시라는 말은 못합니다. 묵시적 갱신은 임대인에게 다소 불리한 조건입니다.  

  

전세재계약시  확정일자

   

■ 전세금 감액 또는 금액이 그대로인 경우  

재계약서를 쓰셔도 확정일자를 다시 받을 필요는 없구요.

확정일자를 받아둔 기존 계약서만 잘 간직해 두시면 됩니다.

   

■ 전세금 증액된 경우

전세금이 증액된 경우에는 전세계약서를 새로 작성하고 새로작성된 재계약계약서에 확정일자를 받고, 기존의 계약서도 잘 관리해둡니다.

확정일자를 받아야 하니 계약서는 새로 작성을 새로 하셔야 해요.

기존 계약서에 변경사항을 기재하고 인감날인 하는방법도 계약의 효력에 문제는 없는데요. 대항력이나 우선변제권관련 문제가 있을 수도 있으니, 새로 재계약서를 작성하시는게 좋아요.

증액 후 전체 보증금, 계약기간을 적은 재계약서를 작성하고, 특약란에 재계약으로 000 증액함, 이라고 적으시면 됩니다. 

새로작성된 계약서로 확정일자를 받고 기존계약서와 함께 잘 간직해 두시면 되는데요.

전세 재계약에 관한 포스팅은 아래 네이버블로그의 글을 참고하세요. 작년에 적어둔 글인데 같이 보시면 좋을 듯 합니다.

 

재계약 시점에 전세가격 하락한 경우  

임대인이 괜찮은 분일 경우 재계약시 전세가 하락하면 보증금을 일부 내주거나, 임대인이 전세금을 낮추지는 않고 대신 하락된 전세금만큼  세입자에게 월세를 주는 역월세를 하기도 합니다.

그러나 대부분의 경우 이사비용, 부동산수수료, 알아보는데 걸리는 노력과 시간등을 고려할때 세입자의 손해가 크다보니 어중간한 금액으로는 이사를 안하고자 하는 세입자의 고충을 잘 아는 집주인의 경우 전세금을 깍아주지 않아서 어쩔수 없이 그대로 사는 경우가 많습니다. 

다행히 좋은 임대인을 만나 전세보증금을 낮춘 감액재계약을 하는 경우에는 확정일자를 따로 받으실 필요는 없고, 간단하게 계약서를 새로 작성하시면 되는데요.

새로만드는 계약서에 총금액, 계약기간 적고, 재계약으로 000원 감액 했다고 특약사항에 넣으시면 됩니다.

확정일자를 받아놓은 기존계약서는 잘 보관하시구요.

   

1년기간 계약 후 재계약 하고자 하는 경

기존 전세계약이 1년으로 하고 재계약을 하는 경우 1년 계약을 했더라도 임차인의 경우는 2년 계약을 주장할 수 있어요.  즉, 1년 더 살수 있는 권리가 있는데요.

보증금인상 없이 그대로 1년 더 사시면 되는데요. 

그럼에도 불구, 재계약서를 작성하고자 할때에는 기존 계약서에 연장된 기간을 명시하고 서명날인하시면 됩니다. (당연히) 금액증액이 없으니 확정일자를 받으실 필요는 없어요.

   

전세기간 임대인이 바뀌고, 이후 금액 인상없는 재계약시는?

임대인이 변경되더라도 기존 계약은 승계된 것으로 보게 되므로, 별다른 언급없이 만기전 1달을 넘겼다면  묵시적 연장도 가능합니다. 임차인 입장에서는 묵시적 연장이 좋구요.

재계약을 해야 하는 상황이라면, 계약금, 계약기간만 적은 계약서를 작성하고, 재계약임을 특약사항에 넣으시면 됩니다.

전세권설정, 확정일자를 받아두었다면, 재계약시 다시 확정일자를 받을 필요는 없고 기존 계약서와 관련 서류를 잘 간직해 두시면 됩니다. 

   

주택에 대출이 있는 경우  

 

■ 첫계약시부터 대출이 있는 경우   

처음 전세계약할 때 부터 대출이 있다, 그러면 재계약은 동일하게 진행하는데요.

단, 대출금과 본인 보증금의 합 금액이 주택 시세의 70%이내여야 해요. 안그러면 위험할 수도 있습니다.

 

■ 재계약시점에 대출이 생긴경우  

기존 계약시에는 대출이 없었는데, 재계약 시점에 확인하니 대출이 있는 경우가 있는데요. 1번 계약금액, 2번 대출금액, 3번 증액금액 이렇게 된 경우예요.

이때는 대출과 전세금의 합이 시가의 70%가 넘는다면, 임대인에게 대출을 갚도로 얘기해보실 필요가 있어요(얘기 하셔야 합니다)

아니면 증액부분을 월세로 내는것을 추천드려요.

 

재계약시 전세보증보험

   

■ 전세보증보험 연장가능여부

기존에 전세보증보험을 든 상태에서 묵시적갱신이나 재계약을 하게 되면 기존 전세보증보험의 경우 연장이 가능합니다. 단, 연장시 수수료는 발생해요.

    

■ 재계약 시 전세보증보험 가입가능 여

기존 전세계약시 전세보증보험 가입을 안하고 있다가, 재계약하면서 전세보증보험 가입이 가능한지에 대한 답인데요.

재계약서를 작성하고 나서 작성된 재계약서로 가입이 가능합니다. 묵시적갱신이 되고 나서 전세보증보험을 가입하고자 할때는 재계약을 하고나서 보증보험 가입이 가능합니다.