주거용 오피스텔 vs 업무용 오피스텔 차이｜전입신고·취득세·세금 정리

오피스텔을 거래하다보면 주거용오피스텔과 업무용오피스텔이 무엇이 다른지, 업무용 오피스텔에 전입신고를 해도 되는지 문의하시는 분들이 많습니다.

특히 오피스텔은 건축물대장에 오피스텔, 업무시설(오피스텔) 등으로 표시되어 있어 공부상 용도만 보고 주거용과 업무용을 구분하기도 하는데요.

세금에서는 공부상 명칭보다 실제로 어떻게 사용되고 있는지가 중요한 판단기준이 되는경우가 있습니다.

오늘은 현행법령과 판례, 국세청 공식자료 기준 주거용오피스텔과 업무용오피스텔의 차이를 정리해볼게요.

오피스텔이란

오피스텔은 건축법상 일반업부시설 에 해당됩니다.

주택법에서는 주택은 아니지만 주거시설로 이용할 수 있는 준주택 에 오피스텔을 포함하고 있습니다.

즉 오피스텔자체는 아파트와 같은 주택법상 주택은 아니지만, 실제 거주용으로 사용할 수 있는 건축물입니다.

그리고 실제 주거용으로 사용하는 경우에는 세법에 따라 주택으로 판단할 수 있습니다. 

주거용오피스텔과 업무용오피스텔의 차이 

주거용오피스텔과 업무용 오피스텔의 가장 근본적인 차이는 실제 사용용도 입니다.

주거용오피스텔은 사람이 실제 거주 목적으로 사용하는 오피스텔이고, 업무용오피스텔은 사무실이나 사업장 등 업무목적으로 사용하는 오피스텔입니다.

다만 세금마다 주택을 판단하는 기준이 동일한 것은 아니기 때문에, 주거용오피스텔 = 모든 세금에서 주택 이라고 단순하게 판단해서는 안됩니다.

오피스텔취득세는 얼마일까? 

여기서 먼저 오피스텔 자체를 취득할 때 내는 취득세와 오피스텔이 주택수에 포함되는지 는 구분해서 볼 필요가 있습니다.

오피스텔을 일반적인 매매로 취득하는 경우에는 주택 취득세율이 아니라 주택 외 부동산 취득세율이 적용됩니다.

일반적인 매매 취득을 기준으로 취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%를 합해 통항 1.6% 입니다.

다라서 실제 주거용으로 사용할 오피스텔이라 하더라도 일반적인 매매로 오피스텔 자체를 취득할 때는 통상 4.6%으 츠득세율이 적용됩니다.

다만 상속 ·증여 등 취득원인이 다르거나 감면 등의 요건이 있는 경우에는 달라질 수 있습니다.

오피스텔을 살때 내는 취득세율과 오피스텔 보유 중 다른 주택을 취득할 때 주택 수에 포함되는지는 별개의 문제라는 점도 알아두셔야 합니다.

건축물대장상 업무용이면 업무용오피스텔일까? 

오피스텔을 확인해보면 건축물대장에 오피스텔, 업무시설(오피스텔) 등으로 표시되어 있는 경우가 있습니다.

그렇다면 건툭물대장에 업무시설(오피스텔) 이라고 되어있으면 무조건 업무용 오피스텔일까요?

그렇지는 않아요! 

재산세와 관련한 대법원 판례에서는 공부상의 용도와 관계없이 과세기준일 현재 사실상 주거용으로 사용되는지를 기준으로 주택해당 여부를 판단해야 한다고 보고 있어요.

따라서 공부상 업무시설(오피스텔) 이라고 되어 있더라도 실제로 상시 주거용으로 사용하고 있다면 세법상 주택으로 판단될 수 있습니다.

결국 오피스텔은 공부상 용도만으로 주거용 ·업무용을 단정하기보다는 실제 사용현황을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

다만 세목에 따라 판단기준이 다를 수 있다는 점은 주의해야 합니다.

오피스텔 재산세는 실제 사용현황이 중요

재산세는 사실상 사용현황 이 중요합니다.

대법원에서는 공부상 업무시설인 오피스텔이라도 재산세 과세기준일 현재 사실상 주거용으로 사용되고 있다면 주택으로 볼수있다고 판단했습니다.

즉, 건축물대장의 명칭망으로 재산세 과세구분이 결정되는 것은 아닙니다.

실제 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택분 재산세가 과세될 수 있고, 실제 업무용으로 사용하는 경우에는 건축물분 재산세가 과세될 수 있습니다.

양도소득세에서도 실제 사용용도가 중요 

양도소득세에서도 오피스텔의 실제 사용현황이 중요합니다.

법원에서는 오피스텔의 주택 여부를 판단하면서 공부상 용도 뿐만 아니라 실제 사용자, 주민등록, 전기 ·가서 ·수도 사용량, 임대차계약 내용 등 실제 사용현황을 확인하고 있습니다.

따라서 오피스텔을 실제 상시 주거용으로 사용하고 있다면 양도소득세를 판단할 때 주택으로 볼 수 있습니다.

특히 다른 주택을 매도하면서 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때 오피스텔의 실제 사용용도가 문제가 될 수 있으므로 주의 해야 합니다.

업무용오피스텔 전입신고에 전입신고하면? 

전입신고를 했다고 해서 그 사실 하나만으로 모든 세금에서 즉시 주거용오피스텔로 확정되는 것은 아닙니다.

다만 전입신고는 실제로 주거용으로 사용하고 있는지를 판단하는 자료 중 하나가 될 수 있어요.

다라서 업무용오피스텔에 임차인이 전입신고를 하고 실제로 거주하고 있다면

단순히 계약서에 업무용 이라고 적혀있다는 이유만으로 세금에서도 반드시 업무용으로 인정된다고 보기는 어렵습니다.

마찬가지로 입대차계약서에 전입신고 금지 특약을 넣었다는 사실만으로 세금상 업무용으로 보장되는것도 아닙니다.

중용한 것은 실제 어떻게 사용하고 있는지 입니다.

주거용오피스텔과 부가가치세 

오피스텔 임대는 실제 사용용도에 따라 부가가치세에서도 차이가 발생합니다.

오피스텔을 사무실이나 사업장 등 업무용으로 임대하면 월세금액에 부가가치세가 과세 됩니다.

반면 오피스텔은 상시 주거용으로 임대하는 경우에는 주택임대용으로 부가가치세가 면제 됩니다.

따라서 업무용으로 취득하면서 건물분 부가가치세의 매입세액을 공제받은 오피스텔을 이후 주거용으로 사용하는 경우에는 부가가치세와 관련한 추가적인 세무문제가 발생할 수 있으므로 별도로 확인할 필요가 있습니다.

주거용오피스텔은 취득세 주택수에 포함될까?

이 부분은 위에서 살표본 오피스텔 자체 취득세 4.6% 와는 다른 문제입니다.

오피스텔을 보유한 사람이 다른 주택을 취득할 때 해당 오피스텔을 취득세 계산상 주택 수에 포함할 것인지는 지방세법령의 주택 수 산정규정을 따로 확인해야해요.

현행 법령에는 일정 요건을 충족하는 오피스텔 등 에 대한 주택 수 제외규정도 있기 때문에,

단순히 주거용오피스텔이면 무조건 1주택이라고 생각하면 안됩니다.

따라서 취득세 주택수는 오피스텔의 취득시기, 가격, 면적, 재산세 과세현황 및 적용되는 특례 등을 거래시점의 법령에 따라 확인하는것이 좋습니다.

정리해보면 

주거용오피스텔과 업무용오피스텔의 핵심적인 차이는 실제사용용도 입니다.

건축물대장상 업무시설(오피스텔) 이라고 되어 있다해서 모든 세금에서 반드시 업무용으로 판단되는 것은 아니며,

실제 상시 주거용으로 사용하고 있다면 재산세나 양도소득세 등에서 주택으로 판단될 수 있습니다.

또한 오피스텔 자체를 일반적인 매매로 취득할 때의 취득관련 세금은 4.6% 이지만,

해당 오피스텔이 다른 주택을 취득할 때 취득세 주택수에 포함되는 지는 별도 규정을 적용합니다.

결국 오피스텔은 건축물대장에 뭐라 적혀있느냐 만 확인하기 보다는 실제 사용현황과 어떤 세금을 판단하는 것인지 함께 확인하는것이 중요합니다.

※ 이 글은 일반적은 법령과 판례를 기준으로 정리한 내용이며 개별 오피스텔의 과세여부는 취득시기, 실제 사용현황 및 법령 개정등에 따라 달라질 수 있습니다.