오늘 바로보는부동산 포스팅 주제는 오피스텔입니다.
오피스텔 정의, 주거용오피스텔과 업무용오피스텔비교, 주거용오피스텔에 대한 정의등을 통해 업무용오피스텔에 전입신고시 발생하는 문제와 해결방법등을 아래 순서로 정리해보았습니다.
- 오피스텔이란
- 업무용오피스텔과 주거용오피스텔의 구분
- 주거용오피스텔업무용오피스텔취득세
- 주거용오피스텔업무용오피스텔 재산세
- 주거용오피스텔업무용오피스텔 종부세
- 주거용오피스텔업무용오피스텔 양도세
- 업무용오피스텔 전입신고
오피스텔이란
오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로 낮에는 업무를, 밤에는 숙식을 할수있는 공간을 만들도록 설계된 건축물을 말합니다.
업무용이외에 일부를 숙식용도로 사용할수 있지만 건축법에 의한 용도구분상 일반업무시설에 분류되며, 업무공간이 50%이상인 건축물로 주택에 포함되지 않아 오피스텔을 보유하더라도 1가구2주택에 해당되지 않습니다.
그러나 실정법상으로 보면, 오피스텔을 업무용으로 사용하게 되는 업무용오피스텔과 주거용으로 사용하는 주거용오피스텔이 다르게 세금이 부과되는데요.
오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우 업무시설을 기준으로 세금이 부과되나, 업무용이 아닌 주거용으로 사용되는 주거용오피스텔의 경우 종합부동산세대상이 될 수 있으며 오피스텔외 주택을 보유하는 경우 다주택자로 인정되어 양도소득세가 중과될수 있습니다.
업무용오피스텔과 주거용오피스텔의 구분
오피스텔을 분양받게 되면 주거용으로 사용할지, 업무용으로 사용할지 결정해야 하는데요. 주거용으로 임대를 놓게 되면 주택임대사업자를, 업무용으로 사용할 경우는 일반임대사업자로 등록할수 있습니다.
오피스텔을 업무용으로 사용하게 된다면 오피스텔을 구입하면서 부담한 건물분 부가가치세를 환급받게 됩니다.
(재산세, 종부세과세 때문에) 주택수로 포함되는걸 원하지 않고, 건물분 부가가치세 환급을 받기 위해 업무용오피스텔로 사용하게 되는 경우경우가 많습니다.
주거용오피스텔여부는 “공부상의 용도구분이나 사업자등록여부와 상관없이” “주민등록전입여부와 거주시설의 구비(취사시설, 형태등)와 사실상 사용하는 용도등을 종합해 판단“하게 됩니다.
오피스텔취득세
오피스텔 취득시
오피스텔은 취득시해는 해당오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않았으므로 취득세율은 4.6%가 적용됩니다.
오피스텔보유중 주택취득시
보유오피스텔이 업무용오피스텔이거나, 20년8월12일 이전에 취득한 주거용오피스텔의 경우는 주택수에 포함되지 않으며,
20년8월12일 이후 신규취득한 주거용오피스텔의 경우 주택으로 보아 주택수에 포함되게 됩니다.
20년8월23일이후 신규취득한 주거용오피스텔까지 포함하여 주택수를 계산하여 신규주택 취득시 취득세가 과세됩니다.
※ 시가표준액 1억이하인 오피스 텔의 경우는 주택수에 포함되지 않습니다.
오피스텔 재산세
주거용오피스텔의 경우 공동주택가격의 60% 적용하고 세율은 0.1∼0.4% 적용
업무용오피스텔은 건물분은 건물시가표준액의 70%적용후 세율 0.25%, 토지분은 공시지가의 70%적용 후 세율 0.2 ∼0.4% 적용
일반적으로 주거용오피스텔의 재산세가 업무용오피스텔보다 많이 나오는데요.
오피스텔 매도가 되면 기본적으로 업무용오피스텔로 등록이 되다보니, 업무용에서 주거용오피스텔로 변경한 경우 해당구청에 재산세 변동신고를 해야 누락되지 않고 혜택을 누릴수 있습니다.
구청에 신고시 구비서류(재산세변동신고서, 전입세대열람내역 또는 주민등록초본, 오피스텔 내부사진, 신분증 사본)를 들고 가셔서 제출하시면 됩니다.
오피스텔종부세
주거용오피스텔은 주택과 합하여 계산됩니다.
업무용오피스텔은 별도합산토지분 80억 초과해야 과세가 됩니다(거의 과세 안됨)
오피스텔 양도세
주거용 오피스텔은 양도소득세 계산시 주택과 동일하게 주택수에 합산하여 계산됩니다.
업무용 오피스텔은 일반건물로 양도소득세가 계산됩니다.
업무용오피스텔 전입신고
업무용오피스텔에 전입신고하는것은 불법도 아니고 막을수도 없는데요.
업무용오피스텔에 전입신고 함으로써 주거용오피스텔이 되는건 아니지만, 전입신고와 실거주가 확인되게 되면 주거용오피스텔로 등록됩니다.
업무용오피스텔에 전입신고가 되게되면 일단 현황조사가 나올 수 있으니 전입신고 여부가 중요합니다.
업무용 오피스텔이 주거용으로 사용되어 주거용오피스텔로 등록이 되게 되면
이렇게 되면 오피스텔 분양 시 환급받았던 건물분 부가세를 다시 돌려줘야 하며,
오피스텔 보유로 인해 기존에 1주택이상 보유한 경우 양도시 양도세중과 및 장기보유특별공제 배제, 종합부동산세가 나올수 있습니다.
전입신고를 막기 위해서는 일단, 임대차 계약시 특약으로 전입신고를 막아야 하는데요( ※ 전입신고 불가하며 전입으로 인해 피해가 발생시 임차인이 손해액을 전액 배상한다)
임대인은 보증금 반환전에 전입세대 열람을 해서, 혹 전입신고를 했었다면 임차인에게 사무실용도로 사용했다는 사실확인서를 발급받아 두고 업무용으로 썼다는 사진을 찍어두시는게 좋습니다.
단, 실제 업무용으로 쓰고 세금계산서도 발행한 경우에 전입신고를 했다면 괜찮을 수 있으나 실제 주거용으로만 사용하고 계산서 발행없었던 경우는 해명이 쉽지 않을 수 도 있습니다.
임차인의 경우 전입신고가 안되는 업무용 오피스텔에 주거로 들어가는 경우 전입신고가 안됨으로 임대차보호법의 보호(보증금 보호)를 받을 수 없습니다.
괜찮다는 말만 믿지 마시고, 업무용인지 주거용인지 전입신고가 가능한 것인지 잘 판단하시고 계약하시는 게 좋습니다.
