도심복합개발사업이란? 성장거점형·주거중심형 쉽게 이해하기

최근 도심복합개발사업에 대한 관심이 높아지면서,

도심복합개발 사업이 어떤사업인지? 어떻게 진행되는지 문의하시는 분들이 많아졌습니다.

아직은 생소한 제도이다보니, 재개발 재건축과 무엇이 다른지 궁금해 하시는 분들도 많은데요.

오늘은 도심복합개발사업에 대해 정리해볼게요.

도심복합개발사업이란

역세권이나 도심의 노후 ·저이용 지역을 묶어 주택과 상가, 업무시설, 문화시설등을 합께 개발하는 사업입니다.

기존의 재개발 ·재건축과 비슷해 보이지만 사업 대상과추진방식에 차이가 있는데요. 오늘은 간략하게 도심복합사업을 이해하기 쉽게 설명해 볼게요.

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도심복합개발사업은 왜 만들어졌을까? 

서울 도심과 역세권의 경우 입지는 좋지만 오래된 빌라, 단독, 상가 등이 뒤섞여 있어 개발이 쉽지 않는 곳이 많습니다.

토지가 여러 필지로 나뉘어져 있고, 소유자도 많아 개별 신축으로는 도로, 주차장, 보행환경을 제대로 개선하기 어려워요.

도심복합개발사업은 이런 지역을 일정 규모로 묶어 개발하기 위한 제도입니다.

쉽게 말하면 작은 건물들을 각각 다시 짓는 것이 아니라, 여러 필지를 하나의 사업구역으로 묶어 종합적으로 개발하는 방식입니다.

도심복합개발사업은  성장거점형, 주거중심형 두 종류 입니다.

성장거점형은 지역 중심지를 만드는 사업, 주거중심형은 주택공급을 중심으로 하는 사업 입니다.

(1) 성장거점형 도심복합개발사업 

성장거점형은 단순히 아파트를 공급하는 것이 아니라 해당지역을 새로운 생활권 중심지로 만드는 사업입니다.

• 주거시설과 함께
• 상가 등 판매시설
• 업무시설과 오피스
• 병원
• 교육시설
• 문화시설
• 공공시설
• 공동주택과 오피스텔

예를 들면 주상복합 구조로 저층에는 상가와 공공시설, 병원과 업무시설, 상층에는 공동 주택을 배치하는 형태 입니다.

성장거점형의 경우 ” 이곳을 왜 지역의 중심지로 개발해야 하는가?” 가 중요해요.  따라서 환승역 주변, 큰 도로변, 생활권 중심지역처럼 상업 ·업무 · 문화 기능을 함께 담을 수 있는 곳이 적합합니다.

성장거점형의 핵심요건  : 노후도가 아니라 입지와 교통, 지역 거점으로서의 개발 필요성이 더 중요

• 사업면적 5,000㎡ 이상
• 도심 ·부도심 또는 생활권 중심지역
• 환승역 등 대중교통 결절지 주변 500m 이내
• 주거 외 상업 ·업무 · 문화 기능 필요
• 기존 공동주택단지 면적 제한 적용
• 노후도는 핵심 요건이 아님

(2) 주거중심형 도심복합개발사업 

주거중심형은 역세권이나 준공업지역 등에서 주택공급과 주거환경 개선을 중심으로 추진하는 사업입니다.

성장거점형에도 물론 주택이 들어갈 수 있지만, 성장거점형은 상업 ·업무 · 문화시설을 포함한 지역거점 조성이 목적이고, 주거중심형은 공동주택 공급이사업의 중심 입니다. 

주거중심형 핵심 요건

• 사업면적 20,000㎡ ∼ 60,000㎡ 이하
• 역세권 또는 관련 기준을 충족하는 준공업지역
• 준공 후 20년 이상 된 노후건축물 비율 충족 (60%)
• 기존 공동주택단지 면적 제한 충족
• 공동주택 공급과 주거환경 개선효과

주거중심형은 준공업지에서만 가능한 것이 아니라, 일반주거지라도 역세권 요건과 면적, 노후도 등 관련 조건을 충족하면 검토할수 있습니다!!

따라서 방배동처럼 준공업지가 거의 없는 곳에서는 준공업지 여부가 아니라 역세권 범위와 노후도, 사업 면적이 더 중요합니다.

도심복합개발사업의 주체는? 

쉽게 설명하면

국토교통부는 제도를 만들고, 서울시는 대상지를 심사하고, 관할 자치구는 주민 의견과 행정 절차를 진행한다고 이해하면 됩니다.

(1)국토교통부 

법률, 시행령, 시행규칙과 같은 기본적인 제도와 틀을 만들고 관리합니다.

• 성장거점형과 주거중심형의 구분
• 사업시행자 자격
• 동의율과 사업절차
• 용적율 등 규제특례
• 관리처분과 공급기준

(2) 서울시

서울시는 조례,시행규칙,운영기준을 정하고 대상지와 복합개발계획을 도시계획적으로 심사합니다.

• 서울에서 가능한 대상지역
• 면적과 노후도
• 도로 접도 조건
• 공동주택 단지 포함 기준
• 용도지역 변경
• 용젹율
• 공공기역
• 성장거점형 시범사업 대상지 선정

(3) 자치구 

보통 민간추진 단체가 계획을 만들면 관할자치구가 초기검토, 주민의견 청취, 관계기관 협의와 입안절차에 관여하고 이후 서울시 심의와 지구 지정 절차로 넘어가는 구조 입니다.

주민·신탁사 등 민간이 제안
→ 서초구가 초기 검토·입안 절차
→ 서울시가 도시계획 심의 및 혁신지구 지정
→ 국토교통부 법률에 따라 사업 시행

(4) 도심복합개발 사업진행 절차 

주민 검토 → 사업시행예정자 → 서울시 심의 → 혁신지구 지정 → 사업시행 → 준공  순서로 진행됩니다.

기존 아파트와 빌라도 사업구역에 포함 될까요? 

사업구역안에 아파트단지와 빌라가 포함되는것 자체가 문제가 되지는 않는데요,

다만 대규모 아파트 단지를 도심복합개발이라는 이름으로 재건축하는 것을 막기 위해  제한을 둡니다.

서울시에서는 공동주택 단지 면적과 전체 사업구역에서 차지하는 비율을 함께 확인해야 합니다.

• 개별 공동주택단지 10,000 ㎡ 이하
• 전체 사업구역 면적의 30% 이하

※ 일반적인 개별빌라는 공동주택에 해당되지 않는 경우가 많습니다

※ 오피스텔은 준주거로 공동주택 단지에 해당되지 않습니다.

주민동의는 얼마나 필요할까요? 

성장거점형과 주거중심형 모두 법정 동의율은 같습니다.

• 토지 등 소유자의 2/3 이상
• 전체 토지면적의 1/2 이상

두 조건을 모두 충족해야 해요.  

재개발처럼 조합을 만들어야 할까요? 

조합을 반드시 설립할 필요는 없으며, 신탁회사나 부동산 투자회사 등 전문기관이  사업시행자로 참여할 수 있습니다.

특히 신탁방식으로 추진하는 경우에는 아래와 같은 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

• 신탁보수
• 사업비와 금융비용
• 계약해지조건
• 사업중단 시 비용부담
• 주민의사결정 권한
• 토지와 건물의 신탁범위
• 시공사 선정 방법

용적율이 높아지면 유리한건가요? 

도심복합개발사업이 관심을 받는 가장 큰 이유 중 하나는 용적율과 건축규제 완화를 기대할 수 있기 때문입니다!

하지만 용적율이 높아진다고 그 증가분을 모두 주민이 가져가는 것이 아닙니다.

규제 완화를 받으면 그에 따른 공공 기여가 발생할 수 있습니다.

( 공공기여는 도로와 공원, 공개공지, 생활SOC, 공공주택 등의 형태로 제공될 수 있으며, 정확한 규모와 방식은 서울시 심의를 통해 결정됨)

또한 건물이 높아지고 규모가 커지면 공사비와 금융비용도 함께 증가할 수 있습니다.

따라서 사업을 판단할 때는 용적율이 높아졌다고 무조건  사업성이 좋아지는 것이 아닙니다.

공공기여와 공사비, 금융비용을 등을 함께 검토해야 실제 사업성을 판단할 수 있습니다.

마무리

최근 방배동에서도 도심복합개발에 대한 관심이 점차 높아지고 있습니다.

내방역과 이수역 일대 등에서 주민 중심의 검토 움직임이 있는 것으로 알려져 있지만, 현재는 대부분 초기 검토 단계이며 공식적으로 확정된 사업은 아닙니다.

앞으로 사업구역이 어떻게 설정되는지, 서울시와 서초구의 검토가 어떻게 진행되는지를 꾸준히 지켜볼 필요가 있습니다.

저희 우리별부동산도 방배동 도심복합개발과 관련된 새로운 소식이 나오면 빠르게 정리해 전달드리겠습니다. 

※ 위 지도는 현재 알려진 주민중심의 도심복합개발 검토 지역을 이해하기 위해 만든 참고도 입니다. 사업구역이나 경계가 공식 확정된 자료는 아니예요.

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☞ 이수역 성장거점형 도심복합개발 추진현황 및 사업요건 분석

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