바로보는 부동산 오늘의 포스팅 주제는 RTI 로 알아보는 대출가능금액 입니다.

 

건물매매를 할때 대출이 얼마나 나오는가가 굉장히 중요한데요.

특히나 최근같은 저금리시대에는 대출이 정말 중요합니다.

 

과거에는 담보대출비율(LTV)  기준에 따라 대출이 나왔다보니 지금도 담보가가 높으면 대출도 높게나온다고  많이들 생각하시고 계신데요.

( 21년5월17일부터 비주거용건물의 담보대출비율은 70%로 변경됨 )

 

최근에는 LTV, DTI, DSR, RTI 등 대출액 산정을 위해 다양한 규제가 적용되다보니,

담보가치만 높으면 대출이 높게 나올수 없고 임대료도 많이 나와야 하고, 기존에 대출을 과하게 받지도 말아야 하구요. 소득도 충분해야 합니다.

 

아래는 담보대출관련 규제용 지표들 입니다.

 

  • LTV(주택담보대출비율) : 담보가치 대비 대출비율, 많이들 아시지요. 담보가액이 높으면 대출이 많이 나와요.
  • DTI(총부채 상환비율) : 대출원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비율, 소득이 충분하지 않으면 대출을 받을 수 없어요.
  • DSR ( 총부채원리금상환비율) : 소득대비  모든 금융권 부채의 원리금상환액 비율, 개인이 쓰는 신용대출 카드론까지 모든 대출을 합산하여 대출총량을 규제합니다.
  • RTI ( 임대업이자상환비율) : 임대수익으로 어느정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표, 임대료가 적정수준 이상 나와야 해요.

 

위 대출관련 지표 중 오늘의 포스팅 주제는 RTI 입니다.

RTI지표 소개, RTI 기준율로 임대료로 대출가능금액 계산하는 방법을 소개할게요.

아래 순서로 포스팅 됩니다.

 

 

RTI 정의

오늘은 이 중에서 RTI에 대해서 알아볼게요.

RTI란 Rent To Interest 의 약자로 임대업이자상환비율이라고 합니다. 임대업이자상환비율이란 임대수익으로 어느정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표입니다.

 

산출방식은 (상가가치 × 임대수익율) ÷ (대출금 × 이자율 ) 입니다.

현재(21년6월21일) 상가,  영업용 건물등의 RTI 기준은 150% 입니다.

 

바로보는 부동산 나인공인중개사사무소의 부동산 주종목이 상가건물 인 만큰 RTI 150% 를 기준으로 계산하도록 할게요. ㅋ

 

RTI 기준율이 정해진 경우 월세를 가지고 대출가능금액(RTI기준율이상 충족)을 산출할 수 있는데요.

월세가 높아서 대출가능액이 높게 나온다고 그 금액이 모두 인정되는게 아니라,

담보가액이든 RTI로 보는 대출가능금액이든 지표중에 가장 낮은 대출가능금액으로 대출한도가 맞춰지게 됩니다.

 

RTI 로 대출가능금액 계산하기

월세 200만원, 대출금리가 3%인 상가의 경우 RTI 대출가능금액을 알아보도록 할게요.

 

① 월상환가능액 = 200만원 ÷ 150% = 133.33만원

② 년 상환가능액 = 1600만원

③ 대출금리3%일 경우 대출가능액 = 1600만원 ÷ 3% = 5.33억

RTI 로만 계산해본 위 상가의 대출가능액은 5.33억 입니다.

 

RTI로 대출가능액 계산하기 (보증금포함)

위 계산은 간단하게 보기 위해 보증금은 없는 경우로 계산했어요.

보증금이 있는 경우 보증금을 전월세전환율을 적용하여 월세로 전환합니다.

기존 월세에 보증금에서 환산된 월세를 더하여 월세를 계산합니다

 

최근에  급매로 나온 을지로 건물의 매매가 15억 건물의 경우 RTI 대출금액을 계산해볼게요.

이 건물의 경우 월세가 좀 낮아서 보증금 2100만원에 월 260만원의 월세가 들어오는데요.

이 건물의  RTI 대출가능액을 계산해볼게요.

 

대출금리는 3%, 전월세전환율은 5%일 경우로 산정하여 계산해 볼게요.

① 보증금 전환 월세 = 2100만원 × 5% ÷ 12개월 = 월 8.75만원

② 대출가능금액 = ( 260+ 8.75)만원 ÷ 150% × 12 개월 ÷ 3% = 7.16억

 

상가건물의 경우 대략 매가의 60∼70%를 대출가능금액으로 생각하는데요.

위 건물은 월세가 많지 않아 대출가능금액이 7.16억 (매가의 47.7% 수준)으로 생각했던 수준보다 낮게 나오게 됩니다.

 

참고로 주택은 RTI 가 125% 인데요.

월세가 2천1백에 보증금 260만원인 주택을  계산해보면 아래와 같아요.

268.75만원 ÷ 125% × 12개월 ÷ 3% = 8.6억 ( 상가,건물 보다 대출한도가 높아요)

 

이상 월세로 알아보는 대출가능금액이였습니다.