최근 생활형숙박시설 분양받는 분들이 정말 많으신데요.
오늘 바로보는 부동산의 포스팅주제는 생활형숙박시설 투자유의점 입니다.
최근(1월15일) 발표된 생활형숙박시설 규제에 따라 내용을 추가하였습니다.
아래순서로 포스팅됩니다.
- 생활형숙박시설이란
- 생활형숙박시설 규제내역
- 생활형숙박시설 분양목적
- 생활형숙박시설 주거용 분양시(주의)
- 생활형숙박시설을 숙박업을 위해 분양시
- 생활형숙박시설 일반 임대를 두는 경우
- 생활형숙박시설 발코니 확장이슈
생활형숙박시설이란
건축물대장상 숙박시설로 나오는 생활형숙박시설은 숙박시설임에도 개별등기가 가능합니다.
주거와 세탁(생활)이 가능한 숙박시설로 보시면 되는데요.
그러다보니 생활형숙박시설은 주거용(아파트 대체제)로 쓰이기도 하고 숙박시설로 쓰이기도 합니다.
예를들어 남산센트럴뷰스위트의 경우는 주거용이 아닌 숙박시설로 쓰이는 생활형숙박시설입니다.
남산센트럴뷰스위트는 호실이 전용 5.4평∼6.9평 이내의 소규모원룸형태입니다.
생활형숙박시설 규제내역
21년1월14일 국토교통부에서 발표한 건축법 시행령 등 개정안 입법예고에서 생활형숙박시설은 주택용도로 사용할수 없고, 숙박업 신고가 필요한 시설임을 명시하였습니다.
신규 생활형숙박시설
(용도명확화) 건축법령 용도 정의에 생활형숙박시설은 공중위생관리법의 숙박업 신고 필요한 시설임을 명확화 하고, 생활형 숙박기설 공고시 “주택사용불가, 숙밥업신고 필수 ” 문구를 명시토록 건축물분양법령 개정 추전
(허위·과장 광고) 생활형숙박시설의 주택사용이 가능한 것처럼 광고하는 경우 허위 ·과장 광고로 사업자를 고발 조치토록 지자체에 공문 전달
기 분양 생활형숙박시설
(지도강화) 생활형 숙박시설의 주택 용도 사용은 건축법상 이행강제금 부과 대상이라는 안내문 제작 후 주민센터 배포 등 행정지도 강화
(용도변경) 오피스텔(주거용) 이나 주택으로 용도 변경토록 유도
생숙에서 아파트, 오피스텔로 용도변경 유도한다는 것은 현행법상 기준 충족시에 가능합니다.
아파트 등으로 변경은 쉽지 않고 (세대당이 아니라 면적당 주차대수 적용 등 이슈, 생숙은 건축법, 주택은 주택법으로 적용법이 다름)
주거용오피스텔변경도 쉽지 않습니다(예를들어 테라스 이슈가 있는데, 생숙은 테라스가 서비스면적으로 제공, 오피스텔에는 테라스 없음)
생활형숙박시설 분양목적
생활형숙박시설을 분양계약하기 전에 해당 생활형숙박시설이 주거용인지 숙박용인지 직접 확인하시고 본인 투자 목적에 맞는지 알아보셔야합니다.
분양의 목적이 주거인지 월세를 받는 것인지, 에어비앤비운영인지 투자목적을 명확히 하고,
분양받는 생활형숙박시설이 본인의 투자목적에 부합하는지 실제로 확인하세요.
분양사에서 하는 달콤한 말만 믿고 계약했다가 후회하시는 분들이 많이 보았습니다.
안되면 내가 살지..생각에 막상 완공된 모습을 보고 내부가 너무 작아서 놀래시는 분들도 계시구요.
주택수로 안들어간다 들었는데 주택으로 간주될수도 있음에 놀래는 분들도 계십니다.
그리고 최근입법예고된 건축법시행령에 따르면 생활형숙박시설은 주택용도로 사용할수 없다고 하구요.
생활형숙박시설 주거용 분양시(주의)
생활형숙박시설은 주택법이 아닌 건축법 적용을 받기 때문에 청약통장도 필요없고, 분양권 전매제한도 없습니다.
주택 투기지역, 조정지역등 지역규제와도 관계도 없으며,
주택이 아니다보니 주택수와도 무관합니다.
이상 생활형숙박시설이 주택이 아님으로써 갖는 장점입니다.
현재 주택에 관한 부동산 규제가 강력하다보니 이를 피할 수 있는 생활형숙박시설의 경우 큰 장점으로 느껴질수 있는데요.
생활형숙박시설은 주택이 아니다 보니 주택이 갖는 장점이 부족하다는 사실도 잊지 않으셔야 합니다.
주택담보대출은 받을수 없고 사업자대출만 가능합니다.
구입시 취등록세는 4.6% 적용받습니다.
대부분 상업지또는 관광지에 위치하여 주거지로써 기능이 떨여지게 되고 교육,환경,소음등이 취약합니다.
주거지 주변에서 보이는 여러 생활편의시설이 부족하며 부대시설이 없습니다.
그리고 주차대수가 주택에 비해 많이 부족합니다 (예를들어 빌리브아카이브 455실, 주차 63대)
아파트 등 공동주택보다 전용율이 떨어집니다.
주거목적으로 사용하게 된다면 주택수로 포함이 될수 있으며, 종부세 부과도 될수 있습니다.
주거목적으로 생활형숙박시설을 분양받고 주거를 하고자 하시는 경우 이 점에 유의하셔야 합니다.
분양전에 전용면적을 확인하시고, 모델하우스 가구가 작다는 사실 유념하시고 쾌적한 주거가 가능한 면적인지 고려하세요.
국토교통부가 입법예고한 건축법 시행령 개정안이 1월15일 발표되었는데요.
건축법령 용도 정의에 생활형숙박시설은 주택으로 사용할수 없고, 숙박업 신고가 필요한 시설임을 명시하였습니다.
( 주거를 할 수 있게 만들어졌지만 주택 용도로는 사용이 불가하다니 어떻게 될것인지 궁금해요)
기분양된 생활형숙박시설을 주택용도로 사용할 경우 건축법상 이행강제금 부과 대상이라고 주민센터 안내문 배포등을 한다고 합니다.
개정안이 통과되더라도 실질적인 단속이 이루어질지 알수 없습니다.
소유주가 실제로 사는지 일일이 확인하고 입증하는것이 현실적으로 불가능하고 위반여부를 가늠할 구체적인 기준도 명확하지 않구요.
소급적용 등 정확한것은 4월달 개정안이 발표되어야 알 수 있지 싶습니다.
그러나 확실한건 향후 주거목적을 위해 생활형숙박시설 분양받는 것은 고민하셔야 합니다.
생활형숙박시설을 숙박업을 위해 분양시
생활형숙박시설을 분양받아 숙박업을 하고자 하는 경우 역시 주의할점이 있습니다.
현행 공중위생관리법상 건축물 일부를 대상으로 한 숙박업 영업신고를 하려는 경우 “최소 30객실이상”을 소유한 위탁업체나 개인만이 가능하다.
30채이상을 소유하지 못한경우라면 개별로 숙박업 등록은 안되고
위탁업체에 임대를 주고, 분양자인 개인은 임대사업자를 내는 방식으로 운영하게 됩니다.
본인이 에어비앤지 직접 운영하실 수 없고 위탁업체가 운영하며 개인은 위탁업체와 약정된 수익을 받아가게 되는데요.
직접 운영하는 방식보다 수익율이 현저히 떨어지게 됩니다.
(위탁업체 운영비-청소,세탁,관리비,소모품비등을 제하고 수익배분을 하게 됩니다)
이외에 위탁업체에 맡기지 않고 개별로 30개 이상의 분양자들이 모여서 숙박업등록후 생활형숙박시설을 운영할 수도 있습니다.
생활형숙박시설 일반 임대를 두는 경우
생활형숙박시설을 분양받고 임대를 놓게 되는 경우,
주택이 아니므로 주택임대사업자가 아닌 일반임대사업자등록을 하게 됩니다.
생활형숙박시설의 경우 주택수로는 포함이 안되지만, 세입자가 주거목적으로 전입신고를 하고 주거를 할 경우, 주택수에 포함될수 있습니다.
이 경우, 환급받은 부가세를 토해내야 하는 등의 문제도 발생할수 있습니다.
(최근 발표된 규제안에 따르면 주택용도로 사용할 수 없도록 규제한다지만, 아직 명확하게 나온것은 없습니다.
임대의 경우 주택용도로 사용한것인지 장기투숙형태로 사용한것인지, 중요한 것은 숙박업 등록여부일거 같은데요.
앞으로는 숙박업 등록을 하고 장기투숙형태로 임대를 놓아야 할 거 같긴 한데 구체적인 시행령이 나와야 알수 있지싶어요
숙박업등록하고 장기투숙형태로 계약하고 임대를 둔 경우 주택수로 포함되지 않을수있습니다)
따라서 세입자가 전입신고를 하지 못하도록 특약으로 잡고 임대차계약을 하게 되는데요.
세입자입장에서 보면 월세 세액공제를 받지 못하고, 전입신고가 안되는 상황에 전세자금대출이 안되고,
보증금 보장이 안됨으로 인한 불이익이 있게 되며,
비슷한 조건의 매물보다 낮은 금액으로 계약을 하실 수 밖에 없습니다.
생활형숙박시설 발코니 확장이슈
생활형숙박시설의 경우 발코니 확장이슈가 있는데요,
생활형숙박시설의 발코니는 허용되지만 주택과 달리 발코니 확장은 불법입니다.
생활형숙박시설의 모델하우스의 경우 발코니 확장된 상태로 보신 경우가 많을 텐데요.
비주택용도 건축물의 발코니 확장은 허용되지 않으며, 서울시는 집중단속으로 시정조치 및 이행강제금 부과검토중입니다.
