바로보는부동산 나인공인중개사사무소의 주요 업무지역 중의 한 곳 세운재정비촉진지역이다보니, 세운재정비촉진지역에 대한 뉴스에 대해서 관심이 많을 수 밖에 없는데요.

오늘은 요즈음 말이 많은 세운재정비촉진지구 진행사항에 대해서 포스팅하도록 하겠습니다(이곳 소식은 꾸준히 이 포스팅에 업데이트 예정입니다)

리스트를 클릭하시면 해당 내역으로 이동됩니다.

세운상가 역사

세운상가는 1968년에 지어진 우리나라 최초의 주상복합 건물입니다.  

8개 건물로 지어졌는데요, 8개 건물이 연결되도록 한 설계와 달리 시공이 되어져 현재의 세운상가가 되다고 하네요.

지어졌던 당시에는 인기가 많았었으나, 서울이 개발되어지고 세운상가를 대체할 백화점등이 생기면서 사람들이 빠져나갔고, 비효율적인 건물의 구조때문에 점점 슬럼화 되어 지금까지 왔습니다.

세운상가 군 중 충무로역에서 가까운 진양상

이후 2008년 오세훈 서울시장 시절 세운상가개발계획이 발표되어지고 빠른 추진이 되었는데요.

이때, 세운상가 종로쪽 가장 끝건물인 현대상가가 철거되고 녹지공간을 바뀌었습니다.

그러나 금융위기 등으로 철거계획이 취소되다가, 2011년부터 세운상가 개발이 다시 시작되었습니다.  

현재는 서울시가 또 보존쪽으로 정책변경을 할 움직임을 보이고 있어, 정확한 내역은 오는 2019년11월 도시재정비위원회 구역해제 등을 최종 결정해 고시할 때 알 수 있을 듯 합니다.

서울시장이 누구냐에 따라, 여론에 따라 오락가락 바뀌는 행정에 서울 도심한복판의 이 멋진곳이 방향성도 없이 슬럼화 되어가는것이 개인적으로 안타깝습니다.


세운재정비촉진지구(세운상가재개발) 개요

 세운상가재개발지역인 종묘끝인 종로3가역에서 시작되어 충무로역까지 세운상가를 가운데 뼈대처럼 두고 양옆에 펼쳐진 모양으로 약 13,000평에 달하는 지역입니다.

종로와 중구 2개구의 관할이구요.

세운상가, 청계상가, 대림상가, 삼풍상가, 호텔PJ, 신성상가, 진양상가 총 7개 상가건물이 가운데에 있으며 양옆에는 저층의 오래된 상가들이 빼곡하게 자리잡고 있습니다.

세운상가 구역은 인쇄업, 철물점, 너트 철물 등의 공구상, 문구계통, 주문용 행사용풍, 온갖 자잘구리한 가게와 식당등이 혼재하여 있습니다.

세운상가재개발지역의 골목길 사진 

세운상가안에도 조명, 전자제품, 기타  잡동사니 품목은 다 팔고 있으면서 구리구리 한 업종이 있다보니 건물자체도 좀 별로인데요.

세운상가군 중 삼풍상가와 풍전호텔 건물은 대대적인 리모델링을 거쳐 기존 세운상가 건물군과는 확연히 다른 모습으로 변경되어진 상태입니다.

길을 가다보면 풍전호텔 쪽만 삐까뻔쩍 해요.


세운상가재개발 사업진행사항   

세운상가재개발 지역은 총 8개구역, 세부적으로 169개 구역으로 나뉘어져 있는 서울 최대의 정비사업입니다.

박원순서울시장 하에  2014년 사업수정 후 잘 진행되는 듯 하다가, 2019년1월 을지면옥 보존 논란에 따른 세운상가재개발 전면 재검토 상황인데요.

여기에 더해 대부분의 사업지역이 (아래 지도상에 파란선으로 둘러싸진 지역 외 나머지 전부)가 일몰제에 해당이 됩니다.

일몰제일정기간 사업진척이 없으면 정비구역을 해제하도록 하는 강행규정인데요. 일몰제 도래 전 토지주의 30%이상 동의가 있으면 2년간 정비구역이 연장될수 있어요.

일몰제 해당구역 중 세운2구역만  사업연장신청을 한 상태이구요. 을지면옥이 있는 3구역일부도 신청할 예정이라고 합니다.

2구역외 나머지 일몰제에 해당하는 구역은 오는 7월 ∼ 9월간 구역해제 주민공람을 진행할 예정입니다.

서울시가 오는 10월 ∼11월 개최예정인 도시재정비위원회에 한꺼번에 올려 정비구역 해제 또는 사업연장에 대한 최종결정을 내릴 예정인데요, 주민의견을 수렴해 결정한다고 말은 합니다.

 

지금까지의 전개로 보면 서울시의 정책방향이 재개발에서 보존으로 방향을 튼듯하여 어찌될지 궁금하네요.

아래 사진은 현재 세운상가재개발 지역의 현황을 보여주는 사진입니다.

파란색 선은 일몰제해당 안되는 지역이며, 진한파란선안에 붉은 칠 지역은 사업이 정해져서 추진이 되는 지역입니다.

세운상가재개발 구역별 진행사항을 지도에 그림으로 표시

대부분의 지역이 정비지역해제 지역으로 들어가 있는 상황인데,  2019년 11월은 되어야  결과를 알수 있을 듯 합니다.


세운상가재개발 사업구역별 현황소개  

복합시설이 들어서는 세운4구역

세운4구역은 종로구 예지동 85번지 일대 약 9,000평 대지에 자리잡고 있습니다.

종묘옆에 있는 지역인만큼 문화재보호 차원에서 건물높이 조정 등의 사유로 문화재청이 사업을 계속적으로 반려해왔는데요.

2017년 국제공모전을 실시하고 문화재청으로 부터 사업허가가 나왔고, 이후 사업이 진행중인 상태입니다.

세운4구역사진
세운4구역사진

세운4구역에는 오피스텔, 판매시설, 업무시설, 숙박시설의 30만 ㎡ 규모의 목합시설로 조성이 됩니다.

오피스텔은 전용29 ∼62㎡, 481실로 구성된 오피스텔 2개동, 300여실 규모의 호텔2개동 , 오피스 5개동이며 저층부에는 판매시설이 배치됩니다.

2019년 2월 ∼4월 조합원대상 분양신청을 했으나 접수율이 36% 수준이였으며, 가장 큰 토지보유분을 갖고 있는 KT도 토지매각을 하였는데요.

세운4구역의 경우 문화재청이 계속 반려등으로 사업이 계속 수정되면서 장기간 사업이 지연되고 비용은 늘게되면서 수익성이 많이 떨어져 이런 결과가 나온듯 싶습니다.

힐스테이트 세운이 위치한 세운3구역 

세운3구역의 위쪽, 서울 중구 입정동에 차지한 세운 힐스테이트는 세운 재정비 촉진지구에서 지주지정 13년 만에 분양하는 새파아트 입니다.

원래 19년6월말 분양예정인데 , 분양가와 분양일정 모두 미정인 상태입니다. 

시행사와 HUG간 분양가 조율에 실패해서 분양일정이 기가 된것인데, 시행사는 후분양제를 검토하고 있는 상태입니다.

힐스테이트 세운은 원래 2022년 하반기 입주예정이였으나, 후분양제로 변경할 경우 분양은 2년, 준공시점은 3∼6개월 가량 늦어질 것으로 보입니다.

힐스테이트세운은 총 998가구가 분양예정이며, 일반분양 899가구입니다.

모든세대가 전용 39∼59㎡인 (11.8평 ∼21평) 소형으로 구성되어져 있습니다.

힐스테이트세운 분양정보(네이버)  

세운상가재개발 세운3구역 힐스테이트세운 조감도

이미 완공된 세운6-3 구역, 세운6-2구역

세운 6-3구역은 을지트윈타워가, 세운6-2구역에는 스카이락호텔이 현재 완공되어져 있습니다.

생활형숙박시설이 들어서는 세운 6-1구역, 세운6-4구역 

세운6-1구역 남산센트럴뷰는 지하2층 ∼지상17층의 생활형숙박시설로 현재 분양중입니다.

중구청 옆에 있는 세운6-3구역 하늘N 은 지하3층 ∼지상 15층 높이의 생활형숙박시설로 분양이 진행중입니다.

생활형숙박시설은 개인이 분양받아 에어비엔비나 게스트하우스로 운영할 수 있어요.


세운재정비촉진지구내 상가건물 매물 특징    

세운상가재개발 지역내에는 부동산 매물의 특징은 일단 수익율이 좋아요

가게들이 워낙 오랜세월 터잡고 있다보니 공실률도 낮은 편입니다.

알아두셔야 할점이 오랜기간 재개발지역안에 위치해 있다보니 건물에 대한 수리가 전체적으로 안되있어 건물상태는 좋지 않은 경우가 많구요.

거래가 성사될려고 하면, 매물을 다시 걷어들이는 경우가 상당히 많은데요,

입지가 좋고 재개발지역내다보니 뭔 소식이 나온다 하면 호재로 인식하고 주인분들이 걷어들이시더군요.

현재 세운상가재개발 방향성만 명확하지 않다보니 좋은 입지의 매물이 상당히 좋은 가격으로 나온경우가 많은데요.  

정말 좋은 입지의 좋은 가격의 매물이면 “투자하는것도 괜찮을 듯 하다”고 개인적으로 생각은 해봅니다.

세운상가재개발 구역내 코너건물 매물소개

세운상가재개발 지역내 상가건물매매 매물이 궁금하신 분은 언제든 나인공인중개사사무소로 연락주세요.

부동산은 그 지역의 부동산이 전문입니다.