최근 부동산 규제가 다시 강화되면서 자금조달계획서 제출 대상과 작성방법을 문의하시는 분들이 많습니다.
현재(26년8월) 서울 전지역은 규제지역으로 지정되어 있어
주택을 매수하는 경우 거래대금과 상관없이 자금조달 계획서를 제출해야 합니다.
특히 방배동이나 서초동처럼 주택가격이 높은 지역에서 매매계약을 진행하다 보면,
자금조달계획서를 어떻게 작성해야 하는지,
예금이나 대출금은 어떤 서류를 증빙하는지,
부모님에게 받은 돈이나 가족에게 빌린 돈은 어떻게 작성해야 하는지,
궁금해 하시는 분들이 많은데요.
오늘은 2026년 현재 기준으로 자금조달계획서 제출대상과 증빙서류, 작성방법 그리고 작성할때 주의점 까지 하나씩 정리해볼게요.
자금조달계획서란?
자금조달계획서 제출대상
자금조달계획서 증빙서류 제출대상
아직 대출이나 부동산 매각이 이루어지지 않았다면?
자금조달계획서 양식
자금조달계획서는 26년2월6일 개정된 현행 서식 기준입니다.
아래 사이트에서 확인이 가능합니다.
양식은 아래 사이트에서 제일 아래쪽에 있구요. [별지1호의3의 서식] 주택취득자금 조달 및 입주계획서 입니다.
자금조달계획서 작성방법
(1)금융기관 예금액
본인 명의의 예금이나 적금 등 금융기관에 보유하고 있는 자금 중 주택 구입에 사용할 금액을 작성합니다.
증빙서류 제출대상인 경우에는 잔액증명서 등 예금액을 확인할 수 있는 자료를 준비합니다.
(2)주식·채권·가상화폐 매각대금
보유하고 있는 주식이나 채권, 가상화폐 등을 매각하여 주택 구입자금으로 사용할 예정이라면 해당 금액을 작성합니다.
실제로 매각하여 마련하는 자금만 기재하고, 증빙서류 제출대상이라면 해당 자산의 매각금액을 확인할 수 있는 자료를 준비합니다.
(3)증여·상속
부모나 배우자 등으로부터 증여받거나 상속받은 자금을 주택 구입에 사용하는 경우 작성합니다.
증여의 경우에는 자금을 제공한 사람과의 관계도 함께 표시합니다.
가족으로부터 받은 돈을 단순히 본인 예금으로 작성하기보다는 실제 자금의 성격이 증여인지 차입인지 구분하여 작성하는 것이 중요합니다.
(4)현금 등 그 밖의 자금
금융기관에 예치되어 있지 않은 보유 현금이나 다른 항목에 해당하지 않는 자산을 처분하여 마련한 자금 등을 작성합니다.
보유 현금의 경우 자금의 출처를 확인할 수 있는 소득자료 등이 필요할 수 있으므로 실제 자금의 형성과정을 확인해두는 것이 좋습니다.
(5)부동산 처분대금 등
본인이 소유하고 있는 주택이나 토지 등 부동산을 매도하여 마련하는 자금 또는 임대보증금 등을 활용하는 경우 작성합니다.
증빙서류 제출대상이라면 부동산 매매계약서나 임대차계약서 등 해당 금액을 확인할 수 있는 서류를 준비합니다.
(6)금융기관 대출액
주택 구입을 위해 금융기관에서 대출받는 금액을 작성합니다.
대출 종류에 따라 주택담보대출, 신용대출, 그 밖의 대출 등으로 구분하여 기재합니다.
아직 대출이 실행되지 않았더라도 실제 대출 예정금액을 기준으로 작성하며, 증빙자료 제출 시점에 대출금액을 증명하기 어려운 경우에는 관련 규정에 따라 사유서를 제출할 수 있습니다.
(7)임대보증금
취득하는 주택의 기존 임대차보증금을 승계하거나 새로운 임차인의 보증금을 주택 취득자금으로 사용하는 경우 해당 금액을 작성합니다.
증빙서류 제출대상인 경우에는 임대차계약서 등 임대보증금을 확인할 수 있는 자료를 준비합니다.
(8)회사지원금·사채 및 그 밖의 차입금
금융기관이 아닌 회사나 개인 등으로부터 빌린 자금이 있다면 해당 금액을 작성합니다.
특히 부모나 가족으로부터 돈을 빌려 주택을 구입하는 경우에는 단순히 증여로 처리하는 것이 아니라 실제 금전대차 관계라면 그 밖의 차입금으로 작성하고 차용관계를 확인할 수 있는 자료를 준비하는 것이 좋습니다.
(9)조달 금액은 매매가격과 맞아야 합니다
자기자금과 차입금 등을 모두 합한 총 자금조달금액은 실제 주택 취득에 필요한 금액과 맞도록 작성 해야 합니다.
중요한 것은 단순히 숫자를 맞추는 것이 아니라 계획서에 작성한 자금의 출처와 실제 계약금·중도금·잔금을 지급하는 과정에서의 자금 흐름이 서로 일치하도록 작성하는 것입니다.
자금조달계획서 작성예시
매매가 11억, 예금액, 주식처분금액, 부동산 매매대금과 대출금올 매수한 케이스입니다.
자금조달계획서 작성의무자
자금조달계획서는 매수인이 작성하고 서명 또는 날인하여 제출합니다.
매수인이 여러명인 공동명의 매수인 경우 매수인별로 각각 자금조달계획서를 작성하여 제출합니다.
※ 공동명의의 경우 각 매수인의 자금조달계획서에 작성하는 금액이 반드시 지분율과 동일해야 하는것은 아님, 실제 각 매수인이 조달하는 자금의 내용에 맞게 작성하면 됨
자금조달계획서 제출기한
자금조달계획서는 거래계약 체결일로부터 30일 이내에 제출해야 합니다.
부동산 거래계약 신고와 함께 제출할 수도 있으며, 자금조달계획서를 분리하여 별도로 제출하는 경우에도 계약체결일로부터 30일 이내에 제출해야 합니다.
자금조달계획서 제출방법
자금조달계획서는 다음과 같은 방법으로 제출할 수 있습니다.
- 공인중개사무소를 통한 거래 : 실거래 신고를 하는 개업공인중개사에 자금조달계획서를 제공하여 제출
- 방문제출 : 해당 부동산 소재지 관할 시 ·군 ·구청 등 신고관청에 제출
- 인터넷제출 : 국토교통부 부동산 거래관리 시스템을 이용하여 제출
자금조달계획서를 제출하지 않으면 ?
자금조달계획서 제출대상임에도 이를 제출하지 않는 경우에는 500만원 이하의 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.
또한, 사실과 다르게 자금조달계획서를 신고하는 경우에는 미제출과 다른 제재가 적용될 수 있으므로 실제 자금조달 내용에 맞게 정확하게 작성하는 것이 중요합니다.
자금조달계획서 작성 시 주의사항
자금조달계획서는 단순히 매매금액에 맞춰 숫자를 작성하는게 아니라 실제 주택취득자금을 어떻게 마련하는지를 작성하는 서류입니다.
따라서 계획서에 작성한 내용과 실제 자금의 출처 및 지급과정이 서로 맞도록 작성하는 것이 중요합니다.
따라서 계획서에 작성한 내용과 실제 자금의 출처 및 지급과정이 서로 맞도록 작성하는것이 중요합니다.
(1)부모님에게 받은 돈이 증여인지 차입인지 구분
부모님이나 가족에게 받은 자금이 있다면 증여받은 자금인지 빌린 자금인지 실제 거래내용에 따라 구분하여 작성해야 합니다.
증여받은 자금이라면 증여/상속 항목에, 실제로 빌린 자금이라면 그 밖의 차입금 등 해당 항목에 작성합니다.
가족 간 차입이라고 작성하는 경우에는 실제 금전대차 관계를 확인할 수 있는 자료를 준비해 놓는것이 좋습니다.
(2)본인 계좌에 있다고 모두 예금으로 작성하는것은 아닙니다.
부모님에게 증여받은 돈이나 기존 부동산을 처분하여 받은 돈이 이미 본인의 통장에 들어와 있다고 해서 모두 금융기관 예금액으로 작성하는 것은 아닙니다.
현재 돈이 어디에 보관되어 있는지보다 해당 자금이 어떻게 마련되었는지를 기준으로 실제 자금의 성격에 맞게 작성하는것이 중요합니다.
(3)대출예정 금액도 실제 계획에 맞게 작성
잔금일에 주택담보대출을 받을 예정이라면 금융기간 대출액에 해당 금액을 작성합니다.
아직 대출이 실행되지 않았단 이유로 대출금액을 제외하기 보다는 실제로 계획하고 있는 자금조달 내용을 기준으로 작성합니다.
(4)기존 주택 처분대금도 구분해서 작성
현재 보유하고 있는 주택을 매도하여 새 주택의 매매대금으로 사용할 예정이라면 부동산 처분대금 등에 해당금액을 작성합니다.
아직 기존 주택의 매매계약이 체결되지 않아 증빙자료를 제출하기 어려운 경우에는 증빙서류 제출방법을 별도로 확인해야 합니다.
(5)계획이 변경된 경우 실제 자금흐름을 확인
자금조달계획서를 제출한 이후 실제 대출금액이나 기존 부동산 처분금액 등 자금조달 계획이 달라지는 경우가 있습니다.
계획서 작성 당시에는 실제로 예정하고 있는 자금 조달 계획을 기준으로 작성하고, 이후 실제 자금조달 과정과 관련된 계약서와 금융거래 자료 등은 보관해 두는 것이 좋습니다.
(6)자금조달계획서와 실제 자금흐름이 중요합니다.
자금조달계획서를 작성할 때 가장 중요한 것은 단순히 매매가격과 합계금액을 맞추는 것이 아닙니다.
(7)계획서에 작성한 자금의 출처와 실제 계약금 ·중도금 ·잔금을 지급하는 과정의 자금 흐름이 자연스럽게 연결될 수 있도록 작성하는 것이 중요합니다.
자금출처가 복잡하거나 증여 ·상속, 가족간 차입 등이 포함되어 있다면 세금 문제도 함께 발생할 수 있으므로 필요한 경우 관련 전문가에게 확인한 후 작성하는 것이 좋습니다.
자금조달계획서 자주 묻는 질문
Q. 서울에서 6억원 미만 주택을 매수해도 자금조달계획서를 제출해야 하나요?
네. 현재 서울은 규제지역으로 지정되어 있어 주택 거래금액과 관계없이 자금조달계획서 제출 대상입니다.
따라서 서울에서는 6억원 미만의 주택을 매수하는 경우에도 자금조달계획서를 제출해야 합니다.
Q. 부모님에게 빌린 돈은 증여로 작성해야 하나요?
실제로 부모님에게 증여받은 자금이라면 증여·상속 항목에 작성하고, 실제 금전대차에 따라 빌린 자금이라면 그 밖의 차입금 등 해당 항목에 작성합니다.
가족 간 차입의 경우 단순히 계획서에 차입금이라고 작성하는 것만으로 판단되는 것은 아니므로 실제 차용관계를 확인할 수 있는 자료를 갖춰두는 것이 좋습니다.
Q. 주택담보대출이 아직 실행되지 않았는데 자금조달계획서에 작성해야 하나요?
네. 주택 구입자금으로 금융기관 대출을 받을 계획이라면 예정된 대출금액을 금융기관 대출액에 작성합니다.
증빙서류 제출대상임에도 계획서 제출 당시 대출이 실행되지 않아 증빙자료를 제출할 수 없는 경우에는 관련 규정에 따라 그 사유를 기재한 서류를 제출할 수 있습니다.
Q. 부부 공동명의로 매수하면 자금조달계획서를 한 장만 작성하나요?
아닙니다. 매수인이 여러 명인 경우에는 매수인별로 각각 자금조달계획서를 작성하여 제출합니다.
각 매수인은 실제 본인이 조달하는 자금의 내용에 맞게 작성하는 것이 중요합니다.
Q. 자금조달계획서를 제출한 후 대출금액 등 자금계획이 변경되면 어떻게 하나요?
계획서 작성 당시에는 실제로 예정하고 있는 자금조달 계획을 기준으로 작성해야 합니다.
이후 대출금액이나 기존 주택 처분대금 등 실제 자금조달 내용이 변경될 수 있으므로 계획서와 실제 자금 흐름에 차이가 발생한 경우에는 변경된 자금의 출처를 확인할 수 있는 계약서나 금융거래자료 등을 보관해두는 것이 좋습니다.
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