오늘의 바로보는 부동산 포스팅 주제는 건물분 부가세에 관한 글입니다.
일반적으로 마트에서 물건을 거래할때 우리는 모르지만 부가세가 포함되어 거래가 되는데요.
일반적인 토지나 주택거래시에는 부가세가 발생하지 않지만 상업용 부동산 거래시에는 부가세가 발생하게 됩니다.
거래시 매매가는 건물과 토지를 합한 총가격이며 건물분 부가세는 포함되지 않는 금액입니다.
부가세는 건물가격의 10% 별도로 발생하게 됩니다.
부가세가 과세되는 거래임에도 부가세의 존재 자체를 모르는 경우,
건물을 인수하는 사람이 부가세를 납부한다고 생각하는 경우,
매매대금에 부가세가 포함되어 있다고 생각하는 경우 등
계약시 건물분 부가세에 대해 정리해두지 않으면 부가세 관련해서는 다양한 문제가 발생할 수 있습니다.
오늘은 부동산 거래시 발생하는 건물분 부가가치세에 대해서 알아보도록 할게요.
건물분 부가세 발생하는 부동산
“국민주택 범위를 초과하는 중대형주택, 오피스텔, 사무실, 상가 등 사업용으로 사용되는 부동산“이 대상입니다.
이때 토지에는 부가세가 없고 건물분에만 부가세가 발생합니다.
부가가치세가 발생하는 부동산이더라도 “ 사업자가 매매하는 부동산“만 해당됩니다.
비사업자나 개인이 건물을 매각하는 경우, 사업자가 사업에 사용하지 않는 건물을 매각하는 경우 등은 부가가치세가 발생하지 않습니다.
부가세가 발생하는 부동산 거래 계약시 아래 사항을 확인하고 필요시 특약으로 잡는게 좋습니다.
① 부가가치세 발생되는 거래임을 계약당사자 확인
② 계약서 작성 시 매매가에 건물분 부가세 포함인지 불포함인지 확인 후 계약서에 명시
③ 포괄양수양도 가능시 포괄양수양도계약으로 진행하되,
④ 포괄양수양도가 인정되지 않는 경우 부가가치세는 매매대금과 별도로 매수인이 부담토록 한다.
⑤ 부가세 환급가능여부 확인하고 부과세 환급이 안되는 경우는 사전에 공지하도록 한다.
건물분 부가세 처리
부가세가 발생하는 부동산 거래 중 매도인의 사업상 권리와 의무까지 포괄적으로 승계하는 포괄양도양수 계약일 경우 부가세가 과세되지 않습니다.
먼저 포괄양수양도가능여부를 확인하고 포괄양수양도 요건에 해당하는 경우는 포괄양수양도 계약으로 진행해야 하고,
포괄양수양도 계약이 불가한경우 부가세를 납부해야 합니다.
포괄양수양도 계약을 하게 되면 매매계약시 거래대금 이외에 추가로 자금이 필요하지 않은데요.
포괄양수양도가 불가한 경우라면 매매대금과 별도로 부가세가 발생하게 되다보니 계약이 파기되기도 합니다.
① 포괄양수양도(부가세 비과세)
포괄양수양도계약이 되면 매도인은 부가가치세를 따로 납부하지 않아도 되며, 매수인은 부가가치세를 별도로 납부, 환급하지 않아도 됩니다.
포괄양수양도 계약은 특약으로 포괄양수양도 거래라고 명시하고, 별도의 포괄양수양도 계약서를 작성합니다.
포괄양수양도 계약은 모든 거래에 가능하지 않고 특정 요건을 갖추어야 하는데요.
보다 자세한 내역은 별도 포괄양수양도 글에서 확인하세요.
☞ 포괄양수양도 계약에 대한 세부내역을 알고 싶으면 click
포괄양수양도 거래가 가능한 경우는 포괄양수양도 계약으로 진행해야 합니다.
포괄양수양도 거래가 가능한데 일반 세금계산서 거래를 한 경우, 포괄양수양도 계약이 불가한데 포괄양수양도 계약을 한 경우 모두 문제가 발생합니다.
자세한 내역은 포괄양수양도 포스팅에 정리해두었습니다 ( 위 링크 참조)
② 포괄양도양수 불가(부가세 과세)
부가세가 과세되는 경우 부가세 처리는 매도인이 일반사업자인지, 간이사업자인지에 따라 달라집니다.
매도인이 일반과세자일 경우 세금계산서 발행으로, 간이사업자일경우는 세금계산서 없이 납부합니다.
②-1. 매도인이 일반과세자
매도인은 건물분 부가세에 대한 세금계산서를 발행해야 하는데요.
총매매가액중 건물, 토지가격을 별도로 산출하여 계약서에 기입합니다(건물분 부가세 산출방식 아래 내역 참조)
계산된 건물가격의 10%가 건물분 부가세로 발생합니다.
계약시 매매가에 부가세가 포함되는지 여부를 확인하고 계약서에 표시합니다.
매수인은 매매대금과 건물분 부가세를 매도인에게 지급합니다.
매도인은 매수인에게 세금계산서를 발급하고 건물분 부가세를 세무서에 납부합니다
(부가세 납부기한은 양도일이 속하는 다음달 25일 이내 )
일반과세자인 매수인은 세금계산서를 지참하고 세무서에 가서 부가세를 환급신청 후 환급받습니다.
사업신고가 안되어 있을 경우 계약 후 20일 이내에 세무서에 사업자 신고를 하여야 환급받을 수 있습니다.
매수인이 간이과세자이거나 비사업자, 면세사업자일 경우는 부가세 환급을 못받습니다.
매수자가 간이,비사업자,면세사업자일경우 건물분 부가세를 더 내야한다는점, 부가세 환급을 못받는다는점은 계약시에 반드시 알고 계셔야해요.
※ 면세사업자에는 병원, 의원, 학원, 약국 등이 있습니다. 부가세 환급은 안되고 매입증빙으로 받게되면 소득세 신고시 비용처리됩니다. 양도시에는 자산의 취득원가가 되어 양도세절감은 됩니다.
②-2. 매도인이 간이과세자
매도인이 간이과세자인 경우 발생하는 건물분 부가세는 3% 인데요.
일반적으로 간이과세자일 경우 세금계산서를 발행할 수 없으므로 매도인이 3%의 부가세를 부담해야 하며, 이것을 매수인에게 받을 수 는 없습니다.
건물분 부가세 환급
부가세 환급의 경우 매도인, 매수인이 모두 일반사업자일 경우에만 가능합니다.
그외의 경우는 부가세 환급은 불가합니다.
부가세 환급 시점은 7월25일이 지나고 30일 이내, 1월25일이 지나고 30일 이내 환급이 원칙입니다만, 부가세 조기환급은 가능합니다.
건물분 부가세 계산 방법
먼저 매매금액에서 토지와 건축물의 가격을 구분하고, 건축물에 대한 부가세를 산정합니다.
토지, 건물의 가액구분이 불분명할때는 기준시가 비율로 나뉘어 안분하거나 계약당사자간 임의로 합의하여 토지,건물가액을 정할수도 있는데요.
임의로 정한경우 기준시가로 안분계산한 금액과 차이가 30% 이상 나는 경우는 인정이 안되어 다시 기준시가로 안분하도록 되어 있습니다.
아래는 기준시가로 안분계산하는 방법입니다.
① -1 건축물 시가표준액 조회(지방세)
건축물의 시가표준액 확인은 아래 사이트에서 가능한데요, 서울과 서울외 지역 확인하는 사이트가 달라요
☞ 서울 외 지역 위텍스 시가표준액 확인
☞ 서울시 이텍스 시가표준액 확인
①-2 건물기준시가 조회(양도)
국세청홈텍스에 가서 조회발급 >> 기준시가조회 >> 건물기준시가(양도) 클릭합니다.
건물기준시가 계산하는 창이 열릴텐데요. 건축물대장과 토지대장 참조하시어 작성하시면 기준시가가 계산되어져 나옵니다.
② 토지공시지가 조회
토지 공시지가 확인는 아래 부동산공시가격 알리미 사이트에서 조회 가능합니다.
단위면적당 공시지가 × 해당토지면적 곱해서 계산하시면 됩니다.
③ 건물분 부가세 계산
아래 계산식으로 계산하시면 되는데요, 전체 매매가를 가지고 안분계산하면 됩니다.
건물분 매매가는
매매가 × [ 건축물 시가표준액「양도시에는 국세청 건물기준시가」 ÷ ( 건축물 시가표준액「양도시에는 국세청 건물기준시가」 + 토지 공시지가 ) ]
