가계약금의 반환여부는 상황에 따라 다릅니다. 계약의 성립요건을 못갖추고 이루어진경우,  가계약금에 대한 약정이 없는 경우는 가계약금 반환이 가능합니다.

계약의 중요부분이 합의된 후 입금한 가계약금은 돌려받기 어렵습니다.

가계약의 정의, 성립요건, 가계약금에 대한 법리해석, 최근 가계약에 대한 판시 등 가계약금 반환에 관한 내역을 아래 순서로 포스팅하였습니다.  

가계약이란 ?

가계약은 정식계약 체결 전 계약 당사자 중 일방이 대상 목적물을 선점하기 위해 체결되는데요, 가계약도 계약의 한 형태이기 때문에 일단 계약이 성립된 후에는 몇가지 예외적인 경우를  제외하고는 마음대로 취소하거나 해지할 수 없습니다.

계약자체가 성립을 안하게 된 거라면 기지급된 가계약금 반환이 가능할수 있습니다. 

가계약의 성립요건

가계약시 구두 또는 계약서 작성 등으로  “목적물, 대금이 특정되고, 계약일, 중도금 지급방법 등 중요부분에 대한 합의가 있다”면 그 가계약서에 잔금지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립된 것으로 보게 됩니다.

계약이 성립(계약조건이 구체적으로 정해지고 쌍방합의) 된 다음에 가계약금이 입금된 경우는 계약이 성립됐다고 볼수 있으며 이때는 가계약금 반환이 어렵습니다.

반면, 단순 부동산 선점을 목적으로 단순 목적물만 특정하여 주고받은 가계약금의 경우는 계약이 성립되지 않는 것으로 볼 여지가 큽니다. 이때는 가계약 체결당시 가계약금을 위약금으로 한다는 특약을 하지 않는 이상 가계약금을 반환받을 수 있습니다.

가계약금의 법리해석

민법상 가계약금에 대한 규정은 없으나, 가계약금을 위약금 성격 해약금 성질을 갖는 계약금 법리로 해석하고 있습니다.

해약금이란 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건의 계약금 보증금 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간의 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제 할 수 있다.

민법 제565조(해약금)

즉, 가계약도 중요부분이 쌍방 합의된 경우 계약의 성립으로 보며, 서로간에 가계약금에 관한 별도의 약정이 없다면, 가계약금을 해약금으로 보고 계약파기의 원인이 누구에게 있는지에 따라 가계약금을 포기하거나 배액배상을 하면 계약해제가 됩니다.

가장 최근에 가계약금에 관련된 판결내역입니다.

☞ 2018년12월11일 선고 2018가소 21928판결 가계약금반환 청구 소송 

재판부는 “매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기해야 하는데 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다”고 판단했습니다.

즉 “매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있어 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결된다”는 의미입니다.

그러면서 “이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것”이라고 가계약금 수수의 법적의미와 그 효과를 정리했습니다

대구지법 서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결

정상적으로 가계약이 성립이 되고  본인의 사정에 의해서 계약을 깬 경우 가계약금을 반환받기는 쉽지 않습니다.

실무에서 보면 좋은 매도인 또는 임대인을 만나는 경우 잘 부탁하면 돌려주는 경우가 왕왕 있기는 해요.

해약금이  약정된 계약금이 될 경우  

계약이 파기된 경우 가계약금이 아니라 본계약의 계약금이 해약금이 되는 경우가 있습니다.  

부동산 매매계약을 하며 계약금이 부족하여 계약금 일부만 넣고, 부족한 계약금을  다음날 입금하기로 한 경우가 있는데요.

이때 계약당사자의 일방이 변심하고 계약을 파기한 경우 위약금은 계약금의 일부가 아니라 계약금 전액이 위약금이 됩니다.

“매도인이 ‘계약금 일부만 지급된다면 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해지할 수 있다’고 주장한 사안에서 ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만 상환해 매매계약을 해지할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐만 아니라 교부받은 금원이 소액이라면 사실상 계약을 자유롭게 해지할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 돼 부당하기 때문에 계약금 일부만 지급되면 수령자가 매매계약을 해지할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로 매도인이 계약금의 일부로 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해지할 수 없다.”

대법원 판시의 요지

가계약이지만, 계약의 중요부분에  쌍방의 합의가 되고 계약금의 일부를 지급한 경우 해약금을 계약금의 일부로 할지 약정계약금으로 할지에 대해 문제소지가 있습니다.

가계약금 입금시 주의점

가계약금을 입금하게 되는 경우, 많은 고민을 하고 입금하시겠지만 보통 급하게 넣는 경우가 많은데요.

상황상 입금을 하게 되는 경우 꼭 가계약금 반환에 대해 확인하시고 입금하는게 좋습니다.

가계약을 본계약을 위한 조건부 계약으로 보고 해약금을 가계약금으로 명시, 계약 해제 시 가계약금 반환은 이렇게 저렇게 한다 라고 명시하는게 좋아요.