2019년12월16일 새로운 주택정책안정대책이 발표되었습니다. 생각지도 못한 정책발표에 많이 놀랬을듯 합니다.

발표된 주택시장 안정화 대책이 무슨 내용인지 정리해보도록 하고,
기존에 정리했었던 포스팅을 조금씩 보완을 하도록 하겠습니다.
이번 포스팅에는 주택담보대출 관련한 내역만 정리하였습니다.

1216 주택시장 안정화 대책 세부내역
    1. 투기지역,투기과열지구 주택담보대출 관리강화
      1. 시가9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화
      2. 초고가 아파트(시가 15억 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지
      3. DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상황비율) 관리강화
      4. 주택담보대출의 실수요 요건 강화
      5. 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화
      6. 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
    2. 전세대출을 이용한 갭투자 방지
      1. 사적보증(서울보증보험)의 전세대출보증규제를 공적수준으로 강화
      2. 전세자금대출 후 신규주택 매입제한
    3. 주택보유부담 강화
      1. 종합부동산세 세율 상향 조정
      2. 조정대상지역 2주택자 종부세 세부담상한 상향조정
      3. 종부세 1주택보유 고령자의 세액공제율 및 합산공제율 확대
      4. 공시가격 현실화율 제고
    4. 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완
      1. 1세대1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가
      2. 2년이상 거주자에 한해 1세대1주택자 장기보유특별공제 적용(9.13정책발표)
      3. 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유허용기한 단축
      4. 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가
      5. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 주택수에 분양권도 포함
      6. 2년미만 보유주택에 대한 양도소득세율 인상
      7. 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제
    5. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대
    6. 시장거래질서 조사체계 강화
      1. 고가주택에 대한 자금출처 전수분석 및 법인 탈루혐의 정밀 검증
      2. 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화
      3. 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화
      4. 자금조달계획서 증빙자료 제출
    7. 공정한 청약질서 확립
      1. 공급질서 교란, 불법 전매시 청약제한 강화
      2. 청약당첨요건 강화
      3. 청약재당첨 제한 강화
    8. 임대등록제도 보완
      1. 임대등록 시 취득세, 재산세 혜택 축소
      2. 등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검 추진
      3. 등록 임대사업자 책임강활를 위한 등록요건 강화
      4. 임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화
    9. 실수요자를 위한 공급확대
    1-1. 시가9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

      투기지역,투기과열지역 내 주택담보대출에 대해, 시가9억원을 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등적용합니다.


      9억이하에 대해서는 LTV 40%, 9억초과분에 대해서는 LTV 20% 적용됩니다
      ( 14억원인 경우 주택담보대출 한도는 9억× 40% + 5억 × 20% = 4.6억 )
      전 금융권 가계대출, 주택임대업, 주택매매업 개인사업자 및 법인대출 대상에 적용이 되며 19년12월23일부터 적용됩니다.

      1-2. 초고가 아파트(시가 15억 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지

        투기지역, 투기과열지구의 시가 15억원 초과인 초고가아파트를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지합니다.

        12월17일부터 적용됩니다.
        세부내역에 대해서는 별도포스팅을 작성하였으니 아래 리스트를 클릭하시면 보실수 있어요.

        15억초과 초고가아파트 주택담보대출금지 QnA 6가지

        1-3. DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상황비율) 관리강화

          DSR은 연간소득 대비 모든가계대출의 원리금(원금+이자) 상환액의 비율을 의미합니다.
          투기지역, 투기과열지구의 시가 9억원 초과주택에 대한 담보대출 차주(대출자)에 대해서는 차주 단위로 DSR 규제 적용, 12월23일부터 적용됩니다.
          DSR 규제한도는 은행권은 40%, 비은행권은 60% 수준이며, 단계적으로 ’21년말까지 40%로 하향조정 될 예정입니다.
          기존에도 DSR관리가 되긴 했는데요, 가계의 평균 DSR을 40%이내로 관리하여 개별 대출의 DSR의 40%를 초과해도 대출취급이 가능했었습니다.

          1-4. 주택담보대출의 실수요 요건 강화

            투기지역, 투기과열지구 내에서 “1주택세대 주택매입 시 1년 내 전입 및 기존주택 처분 조건”으로, “무주택세대가 시가 9억이상의 고가주택을 매입하는 경우 1년내 전입 조건”으로, 주택담보대출이 가능합니다.

            12월23일부터 적용됩니다. 1주택을 보유하고 있는 세대, 무주택세대더라도 시가 9억이상의 고가주택을 매입하는 세대의 경우 주택담보대출을 받기 위해서는 1년내 전입을 해야한다는 조건이 붙는다는건데요,
            대출 받기도 어렵지만 실수요 요건도 맞춰야 하니 이래저래 남의돈 쓰기가 어려워졌습니다.
            기존 공시가격 9억원에서 “시가 9억“으로 변경되었다는 점, 놓치지 말아야합니다.

            1-5. 주택구입목적 사업자 대출에 대한 관리강화

              투기지역, 투기과열지구(추가)에서 주택임대업, 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해 주택구입목적의 주택담보대출 취급이 금지됩니다.
              12월23일부터 적용됩니다.

              1-6. 주택임대업 사업자에 대한 RTI 강화

                투기지역, 투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출의 RTI기준을 기존 1.25배 이상에서 1.5배 이상으로 강화합니다.

                금리4%, 월세 300만원 나오는 부동산에 대해 순수하게 RTI로만 대출금을 산출해보면 아래와 같아요. RTI가 높을수록 대출금이 줄어듭니다.
                RTI 1.25 적용시 대출가능금액 7.2억
                RTI 1.5 적용시 대출가능금액 6억 이 나옵니다.